選址條件

1.自然條件

開(kāi)發(fā)地的自然生態(tài)條件要優(yōu)良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，自然環(huán)境要極致。有山、有水是要求好的環(huán)境氛圍，便于旅游活動(dòng)的展開(kāi)；有田是提供農業(yè)生產(chǎn)及農業(yè)休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。

2.基礎設施

開(kāi)發(fā)地要有便捷的交通，較好的通達性，完備的環(huán)衛、電力等基礎設施，滿(mǎn)足消費者的度假需求以及休閑農產(chǎn)的生產(chǎn)、研發(fā)、銷(xiāo)售。

3.產(chǎn)業(yè)基礎

農業(yè)基礎優(yōu)越，具有特色，可拓展農業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，培育現代農業(yè)發(fā)展新動(dòng)能；

經(jīng)濟發(fā)展條件優(yōu)越，可利用經(jīng)濟優(yōu)勢發(fā)展“旅游+”，帶動(dòng)農業(yè)發(fā)展。

4.社會(huì )條件

巨大的田園鄉村旅游消費市場(chǎng)；開(kāi)發(fā)地居民優(yōu)良的素養、精神風(fēng)貌及服務(wù)意識等等，都有利于農業(yè)生產(chǎn)、農業(yè)休閑、農業(yè)創(chuàng )意、田園休閑度假等項目業(yè)態(tài)的加載。

規劃原則

1.創(chuàng )新性

田園綜合體包含多元產(chǎn)業(yè)，規劃要創(chuàng )新性的滿(mǎn)足各個(gè)產(chǎn)業(yè)的功能要求，讓各個(gè)產(chǎn)業(yè)在規劃布局中合理展開(kāi);從田園旅游者的消費需求出發(fā)，創(chuàng )新合理的布局各個(gè)功能片區，以滿(mǎn)足日益更新的市場(chǎng)需求。

2.主題性

文化是旅游的靈魂，對于田園綜合體亦然，其規劃要考慮布局的文化性、主題性;可以從生態(tài)、地域文化、風(fēng)俗民情、地方特色節慶中找尋文化的主題。在文化引領(lǐng)下的規劃布局，更能迎合市場(chǎng)及時(shí)代的需求。

3.生態(tài)性

任何的旅游開(kāi)發(fā)都離不開(kāi)生態(tài)的基底，生態(tài)為先的規劃理念也是田園綜合體規劃要著(zhù)重考慮的要點(diǎn)之一。

4.特色性

田園綜合體落地在某一個(gè)地方，必須要與當地的特色相結合，地方特色性是區別于其他同類(lèi)型項目業(yè)態(tài)的最大競爭力。

規劃布局

1.農業(yè)產(chǎn)業(yè)片區

農業(yè)產(chǎn)業(yè)片區是大的田園景觀(guān)背景區，也是展開(kāi)農業(yè)耕作、農業(yè)休閑的承載區。規劃布局要做到三件事：

滿(mǎn)足現代農業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園功能要求；

預留休閑農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)的活動(dòng)空間；

配備CSA（社區支持農業(yè)）的菜園（菜田）空間。

2.文旅產(chǎn)業(yè)片區

文旅產(chǎn)業(yè)片區要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭，以多樣的業(yè)態(tài)規劃形成旅游度假目的地；加載豐富的文化生活內容，打造符合自然生態(tài)型的旅游產(chǎn)品以及度假產(chǎn)品的組合：

擁有田園游樂(lè )片區；具有休閑度假功能；設置鄉村文創(chuàng )空間；

3.地產(chǎn)及村舍片區

尊重原有的村落風(fēng)貌，打造村落肌理，近似于還原一個(gè)“本來(lái)”的村子，同時(shí)需要布局管理和服務(wù)區塊，構建完整的村舍服務(wù)功能：

設置居住組團，構建城鎮化的核心基礎；

建設社區配套設施，形成了產(chǎn)城一體化的公共配套網(wǎng)絡(luò )；

新業(yè)態(tài)的IP智造

田園綜合體的活力發(fā)展，需要農業(yè)文化旅游的整體推進(jìn)，利用“旅游+”模式發(fā)展新業(yè)態(tài)，可推進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合，實(shí)現田園綜合體的可持續發(fā)展。傳統休閑農業(yè)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)IP智造可塑造成具有龐大市場(chǎng)占有率及永續市場(chǎng)競爭力的強大“品牌” 。

"唯美鄉村”研究中心重點(diǎn)分析田園綜合體的8大功能分區。

1、農業(yè)生產(chǎn)區——大田園農業(yè)生產(chǎn)空間

定位：生產(chǎn)性主要功能部分,為綜合體發(fā)展和運行提供產(chǎn)業(yè)支撐和發(fā)展動(dòng)力的核心區域。

功能：農業(yè)生產(chǎn)區主要從事種植養殖的生產(chǎn)活動(dòng)，具有調節田園綜合體微型氣候、增加休閑空間的作用。

選址：通常選在田間水利設施完善，田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區域。

規劃：結合我國特色農產(chǎn)品區域布局規劃，遴選合適的種養品種，形成自己的特色農業(yè)生產(chǎn)內容。農業(yè)生產(chǎn)片區的規劃要有規模效應，能最大化的尊重場(chǎng)地肌理，滿(mǎn)足農作物四季種植的要求;盡量滿(mǎn)足機械化種植的需求;同時(shí)考慮機耕道的要求與四季產(chǎn)業(yè)的耕作規劃。讓游人認識農業(yè)生產(chǎn)全過(guò)程，在參與農事活動(dòng)中充分體驗農業(yè)生產(chǎn)的樂(lè )趣。還可以開(kāi)展生態(tài)農業(yè)示范、農業(yè)科普教育示范、農業(yè)科技示范、市民/團體認種田等項目。

2、農業(yè)景觀(guān)區——吸引人氣、提升財氣的核心田園空間

定位：吸引人流、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵,以田園景觀(guān)、農業(yè)生產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)農產(chǎn)品為基礎的主題觀(guān)光區域

功能：農業(yè)景觀(guān)區是以農村田園景觀(guān)、農業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)和特色農產(chǎn)品為休閑吸引物，開(kāi)發(fā)不同特色的主題觀(guān)光活動(dòng)的區域。

要素：利用當地資源環(huán)境開(kāi)發(fā)特色園圃等農事景觀(guān)，讓游客觀(guān)看綠色景觀(guān)，親近自然。此外現代農業(yè)設施、農業(yè)生產(chǎn)過(guò)程、農產(chǎn)品展示等也是構成農業(yè)特色景觀(guān)要素。

規劃：核心景觀(guān)片區的規劃布局要突出的景觀(guān)主題，規劃主體性景觀(guān)及特殊的游覽方式(線(xiàn)路、節點(diǎn))，依托觀(guān)賞型農田、名優(yōu)瓜果園，觀(guān)賞苗木、花卉展示區，濕地風(fēng)光區，山水風(fēng)光區等自然景觀(guān)區，使游人身臨其境的感受田園風(fēng)光和體會(huì )田園鄉村休閑農業(yè)的魅力。

3、現代農業(yè)產(chǎn)業(yè)園區——農業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈現代化延伸

定位：以農業(yè)產(chǎn)業(yè)園區的方式發(fā)展現代化農業(yè)，實(shí)現農業(yè)現代化和規?；?jīng)營(yíng)。

功能：農業(yè)產(chǎn)業(yè)園主要從事種養殖生產(chǎn)，及農產(chǎn)品加工、推介、銷(xiāo)售，農產(chǎn)品研發(fā)等，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，一般面積較大。農業(yè)產(chǎn)業(yè)園是田園綜合體形成的基礎。

規劃：現代農業(yè)產(chǎn)業(yè)園區應發(fā)展循環(huán)農業(yè)、設施農業(yè)、特色農業(yè)、無(wú)土農業(yè)、外向型農業(yè)、休閑農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)等新型農業(yè)，發(fā)展生物工程技術(shù)?，F代農業(yè)產(chǎn)業(yè)園區可包括現代農業(yè)產(chǎn)業(yè)園、現代農業(yè)科技園、現代農業(yè)創(chuàng )業(yè)園等?，F代農業(yè)產(chǎn)業(yè)園以生產(chǎn)為主，也可包含部分農業(yè)科普教育及現代農業(yè)觀(guān)光的內容。

4、生活居住區——城鎮化得以實(shí)現的核心承載片區

定位：城鎮化主要功能部分,農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域。

功能：生活居住區是田園綜合體邁向新型城鎮化結構的重要支撐。農民在田園綜合體平臺上參與農業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)、休閑項目經(jīng)營(yíng)，承擔相應的分工，又生活于其中，不搬遷異地居住。

規劃：重點(diǎn)考量由于田園綜合體各要素的延伸，帶動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成以農業(yè)為基礎，休閑為支撐的綜合產(chǎn)業(yè)平臺，通過(guò)產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)業(yè)聚集，引導人員聚集，形成當地農民社區化居住生活、產(chǎn)業(yè)工人聚集居住生活、外來(lái)休閑旅游居住生活等3類(lèi)人口相對集中的居住生活區域，從而形成了依托田園綜合體的新人口聚集區，構建了鄉村的人口基礎。

5、農業(yè)科普教育及農事體驗區——承載農業(yè)文化內涵與教育功能重要區域

規劃：可劃出專(zhuān)門(mén)的區域，設置現代農業(yè)博物館、現代農業(yè)示范區、傳統農業(yè)體驗區、動(dòng)植物園、環(huán)境自然教育公園、市民農場(chǎng)、創(chuàng )意農業(yè)展示區等。上述園區均與休閑游憩體驗相結合。其中傳統農業(yè)體驗區有鄉野田園風(fēng)光、傳統農業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)、手工作坊、農家生活和習俗等，可利用保留的古村落。

6、鄉鎮休閑及鄉村度假區——滿(mǎn)足游客農業(yè)創(chuàng )意活動(dòng)的休閑空間

定位：創(chuàng )意農業(yè)休閑片區是游人能夠深入體驗農業(yè)創(chuàng )意的特色生活空間。

功能：滿(mǎn)足客源各種需,使城鄉居民能夠更深入的體驗鄉村風(fēng)情活動(dòng)，享受休閑創(chuàng )意農業(yè)帶來(lái)的生活樂(lè )趣。

規劃：主要利用鄉村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點(diǎn)及鄉村文化等，開(kāi)展各種各樣的戶(hù)外活動(dòng)及娛樂(lè )活動(dòng)，如登山、徒步、山地自行車(chē)、漂流、野營(yíng)、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂(lè )活動(dòng)?？稍O立專(zhuān)門(mén)的鄉村自然游憩公園及戶(hù)外運動(dòng)公園。有條件的地區可建鄉村度假村，包括鄉村文化民宿、鄉村酒店、小木屋、別墅、農業(yè)莊園等。農業(yè)莊園應體現“崇尚自然、高端文化、優(yōu)雅生活、獨立空間”的特點(diǎn)。鄉村度假村應滿(mǎn)足人們回歸自然，歸隱田園的需求。

7、產(chǎn)城一體服務(wù)配套區——提供服務(wù)、保障的核心區域

功能：產(chǎn)城一體服務(wù)配套區是田園綜合體必須具備的配套支撐功能區，為綜合體各項功能和組織運行提供服務(wù)和保障的功能區域。

創(chuàng )新規劃理念：

8、衍生產(chǎn)業(yè)區——田園綜合體高級發(fā)展模式試點(diǎn)區

創(chuàng )新規劃理念：田園綜合體同樣可以在關(guān)注農業(yè)基礎、關(guān)注農民利益的基礎上，發(fā)展衍生特色產(chǎn)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，打造多元產(chǎn)業(yè)融合?？砂l(fā)展的產(chǎn)業(yè)要具有農業(yè)及區域文化相關(guān)性，如旅游產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)、養生養老產(chǎn)業(yè)、農業(yè)相關(guān)文化地產(chǎn)業(yè)等，并可發(fā)展一些新興產(chǎn)業(yè)，如互聯(lián)網(wǎng)農業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)、科教產(chǎn)業(yè)等。

土地綜合開(kāi)發(fā)利用

農村土地利用價(jià)值較低，存在較多問(wèn)題，隨著(zhù)田園綜合體的建設，鄉村土地也將有更大的改革空間。