由于開(kāi)發(fā)建設物流園區的投資相當巨大，土地占用多，并受城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構變化等因素的影響較大，稍有不慎，便會(huì )造成巨大的浪費或投資失誤。因此，科學(xué)地確定物流園區的市場(chǎng)需求和戰略定位，完善戰略規劃的細節和服務(wù)體系的設計，成了當下物流園區開(kāi)發(fā)建設的當務(wù)之急。

應當說(shuō)，物流園區的戰略規劃和定位是對物流園區建設的目標、理念以及資源和功能的總體部署與規劃，是制定物流園區發(fā)展規劃、布局規劃、項目規劃等具體實(shí)施方案的指導性綱領(lǐng)，是為物流園區的設計、建設、運營(yíng)、管理和評價(jià)提供科學(xué)的決策依據。

我們根據多年的工作經(jīng)驗，總結了自己使用的物流園區項目戰略規劃和定位研究的一般方法論（如下圖所示），并要做好以下工作：

1、宏觀(guān)判斷
根據我們戰略定位的方法論，針對物流園區項目首先是進(jìn)行宏觀(guān)判斷。宏觀(guān)經(jīng)濟形勢分析至少要包括三個(gè)層面：即（1）國家層面；（2）區域或者省級層面；（3）項目所在地層面。
宏觀(guān)分析需要認真分析這三個(gè)層面的經(jīng)濟形勢、產(chǎn)業(yè)特征、物流環(huán)境、當地政策、競爭對手等。要通過(guò)分析給出目標物流園區項目的初步定位意見(jiàn)，為下一步的市場(chǎng)調研縮小工作范圍，為項目功能定位及涉及、空間布局等奠定框架基礎。同時(shí)要通過(guò)項目的宏觀(guān)分析完善項目的概念體系，為項目的建設團隊提供統一的概念和思想。因此，項目戰略定位的宏觀(guān)分析是至關(guān)重要，是物流園區戰略規劃和定位的基礎。
2、市場(chǎng)調研
市場(chǎng)調研是項目戰略規劃和定位的基礎，是項目設計建設的根本保證，也是項目后期招商運營(yíng)的前提。戰略規劃和定位階段的市場(chǎng)調研需要非常的充分細致，但其中重點(diǎn)還在于項目所在地的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈條特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)集群特點(diǎn)、物流環(huán)境和狀態(tài)，項目擬建地點(diǎn)的交通環(huán)境條件等等，通過(guò)這些市場(chǎng)調研，最終確定項目的戰略定位意見(jiàn)，為下一步的項目功能設計、布局等提供根本的市場(chǎng)數據和意見(jiàn)。
例如，我們在進(jìn)行擬占地2000余畝的洛陽(yáng)國龍物流園項目戰略定位分析研究時(shí)，針對該項目的特點(diǎn)，在歷經(jīng)兩個(gè)多月的實(shí)地調研中，收集了30余份國家、河南、洛陽(yáng)的政策、規劃、統計文件及參考資料，調研了當地的軸承產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)產(chǎn)業(yè)、公路貨運市場(chǎng)、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等，走訪(fǎng)了130余位政府官員、協(xié)會(huì )專(zhuān)家、企業(yè)負責人及經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)，考察了50余家各類(lèi)市場(chǎng)、園區、樓盤(pán)，參與了多次政府項目協(xié)調會(huì )議，為園區的戰略定位提供了翔實(shí)的數據。
3、定位分析
根據市場(chǎng)調研的結果，確定項目開(kāi)發(fā)建設的戰略思想和基本原則，明確項目的戰略發(fā)展目標，根據市場(chǎng)調研的實(shí)際情況和各種關(guān)聯(lián)因素，確定項目主要功能和戰略定位，明確項目的空間布局和管理體系的戰略框架，給出重點(diǎn)服務(wù)功能構建、重點(diǎn)項目構建的基本戰略發(fā)展意見(jiàn)。
4、戰略建議
根據項目的戰略規劃和定位，最后給出項目的各種策略性建議，諸如開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)路徑、建設進(jìn)度、運營(yíng)模式、營(yíng)銷(xiāo)推廣、招商合作基本策略及管理模式、政策等。（文/孔慶廣）