住建部出新規

　　確保新建住房的質(zhì)量與安全！

　　住房和城鄉建設部日前批準《建筑結構可靠性設計統一標準》為國家標準，編號為GB50068-2018，自今年4月1日起實(shí)施。其中，第3.2.1、3.3.2條為強制性條文，須嚴格執行。即普通住宅和地下室鋼筋含量都有所增加；增加了地震設計狀況。

　　這意味著(zhù)日后設計的住宅和地下車(chē)庫的質(zhì)量與安全將更有保障。而與普通購房者息息相關(guān)的是以下兩個(gè)要點(diǎn)，咱們來(lái)逐個(gè)分析下：

　　亮點(diǎn)一：鋼筋含量的增加助推建筑成本的提升

　　取消了以恒載起控制作用時(shí)恒載分項系數取1.35的規定；恒荷載分項系數由1.2調整到1.3；活荷載分項系數由1.4調整到1.5。荷載設計是建筑結構設計的根本，相當于一個(gè)建筑的骨架。荷載系數的變大，最直接的影響就是鋼筋含量增加了！

　　據估算，普通住宅鋼筋含量將增加5%左右；地下車(chē)庫鋼筋含量將增加10%左右。建筑成本將提高幾十萬(wàn)元。

　　亮點(diǎn)二：未來(lái)住宅的安全得益于增加了地震設計狀況

　　增加了地震設計狀況，也就是建筑結構的抗震設計；引入了“小震不壞、中震可修、大震不倒”的設計理念。這意味著(zhù)以后設計的住宅將更為安全。據了解，以上這些調整是與國際接軌的，該新標準調整后與美國和歐洲的基本相當。

　　總的來(lái)看，荷載分項系數提高對住宅的影響很大！假設一個(gè)樓盤(pán)，10000㎡的土地面積，容積率2.5，建筑密度30%，則綠化施工占地面積為7000㎡，總建筑面積33000平方米（其中地上建筑面積為25000㎡，地下建筑面積估算為8000㎡）。

　　假設某地抗震烈度6級，如果建的是30來(lái)層的剪力墻結構，商品房中地上部分的鋼筋用量常常達到50公斤/㎡左右，假定地下室鋼筋含量為130公斤/㎡。標準調整后，地上部分鋼筋含量將達到52.5公斤/㎡，地下室部分鋼筋含量將達到143公斤/㎡。

　　如鋼筋按照4000元/噸計算，那商品房地上部分僅鋼筋這一項的每平方米造價(jià)差距就是10元/㎡，地下室部分鋼筋含量造價(jià)提高了52元/㎡。上例中的商品房?jì)H鋼筋用量就多花了66.60萬(wàn)。甚至有人說(shuō)“4月1日后的房子，相當于上了100萬(wàn)的保險！”

　　全國大部分城市房屋建筑造價(jià)年均漲幅約5%

　　這對房企來(lái)說(shuō)，可謂是喜憂(yōu)參半，因鋼筋含量提升，意味著(zhù)造價(jià)提高了。而近年建材本身也在漲價(jià)，這將使造價(jià)成本更高了。近年來(lái)，全國大部分城市房屋建筑造價(jià)（造價(jià)指當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工價(jià)值/房屋竣工面積。）水平均呈現逐年上漲之勢。

　　眼下上海、南京、蘇州，杭州、武漢、寧波和成都等熱度較高的城市房屋造價(jià)持續處在平穩上漲通道，增長(cháng)幅度在5%~6%之間，而南京平均增速在8%左右，增長(cháng)最顯著(zhù)。另一方面，新增年輕建筑工人不足，進(jìn)一步推高建筑行業(yè)人工費成本，使得成本總費用增加。

　　2016年地王年，多城地價(jià)屢屢創(chuàng )新高，蘇州也是地王頻出。按正常的房地產(chǎn)周期，這些土地早就入市，但受到限價(jià)、限購、現房銷(xiāo)售等因素的影響，多項目采取觀(guān)望策略，相繼延后入市時(shí)間。但隨著(zhù)蘇州“限價(jià)政策”的調整，不少地王項目已經(jīng)相繼入市了。

　　新房源價(jià)格高，是因為不同住宅類(lèi)型存在一定市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系，如同區域、同品質(zhì)情況下，多層住宅價(jià)格一般高于高層住宅價(jià)格；同區域、同類(lèi)型情況下，裝修住宅價(jià)格一般高于毛坯住宅價(jià)格。

　　雖說(shuō)蘇州限價(jià)不會(huì )放開(kāi)，但定價(jià)自有一套標準，與地價(jià)不直接掛鉤。今年仍在強調“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”。因而造價(jià)成本的提高，不會(huì )直接導致蘇州房?jì)r(jià)過(guò)于上漲。

　　對于部分開(kāi)放商而言，“地價(jià)+造價(jià)”成本的提高，賣(mài)不出溢價(jià)，或是提著(zhù)成本賣(mài)、虧本賣(mài)時(shí)候，很可能會(huì )“偷工減料”，買(mǎi)房人擔心以后的房屋質(zhì)量會(huì )越來(lái)越差！

　　而精裝修的價(jià)格是否質(zhì)價(jià)相符？讓蘇州人都能擁有真正的高品質(zhì)裝修的好房子，做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，這是買(mǎi)房人最為關(guān)心的。最后，期盼新政的落地實(shí)施，能為大家在蘇州買(mǎi)一個(gè)好房子，提供更為有利的營(yíng)商環(huán)境與保障。