編者注：城市更新是指推廣以節約利用空間和能源、復興衰敗城市地域提高社會(huì )混合特性為特點(diǎn)的新型城市發(fā)展模式，是一種將城市中已經(jīng)不適應現代化城市社會(huì )生活的地區作必要的、有計劃的改建活動(dòng)。

一、按產(chǎn)權主體分類(lèi)

（一）單一產(chǎn)權主體。農戶(hù)改造宅基地上的房產(chǎn)，商業(yè)企業(yè)改造擁有完整使用權的總部大樓，工廠(chǎng)企業(yè)改造擁有完整使用權的工業(yè)用地上的廠(chǎng)房，規模雖然差別巨大，但都是單一產(chǎn)權主體，其共同點(diǎn)是省去了產(chǎn)權主體間溝通協(xié)調的過(guò)程，單一產(chǎn)權主體可以直接主導更新項目。

（二）復數產(chǎn)權主體?？砷_(kāi)發(fā)的單一地塊上具有多個(gè)產(chǎn)權主體，分為聚合與共有兩種狀態(tài)。其中聚合狀態(tài)是指在一整個(gè)地塊中，大量的產(chǎn)權主體各自獨立擁有小片的土地；共有狀態(tài)是指大量的產(chǎn)權主體以類(lèi)似股份制的方式共同擁有一整片地塊。復數產(chǎn)權主體地塊的特性是需要整體進(jìn)行開(kāi)發(fā)才具有可行性，而且眾多的復數產(chǎn)權主體間往往是一種平等的關(guān)系。

（三）連片產(chǎn)權主體。在較大規模的連片更新項目中，一個(gè)更新地區由多個(gè)更新地塊構成，成為了單一產(chǎn)權主體和復數產(chǎn)權主體的進(jìn)一步復合。

二、按規模分類(lèi)

（一）小規模。用地規模通常在一萬(wàn)平方米以下，一般僅為單一建筑或若干小建筑組成，如單棟舊城住宅改造、幼兒園等公共設施更新等。

（二）中等規模。用地規模通常在幾到幾十公頃，即一到數個(gè)控規所劃定的新增地塊規模。

（三）大規模。用地規模通常在一平方公里以上。一般為政府主導的連片城市更新項目：舊工業(yè)區改造、重要地段連片改造等，如上海世博會(huì )連片改造、北京首鋼地區等。

三、按原用地功能分類(lèi)

（一）舊廠(chǎng)房。主要指鎮（街道）、村和工業(yè)園區內的舊廠(chǎng)房以及嚴重影響城市風(fēng)貌的臨時(shí)建筑，包括過(guò)于陳舊的，建筑質(zhì)量過(guò)差的，占用生態(tài)用地的，排放和能耗水平未達標的，用地不符合土地利用總體規劃的各類(lèi)廠(chǎng)房。

（二）舊城鎮。主要指城區以?xún)鹊年惻f、低效利用的用地，包括已停產(chǎn)的舊廠(chǎng)房、倉庫，建筑過(guò)于簡(jiǎn)陋的棚戶(hù)區、危舊住房，物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪等。

（三）舊村莊。主要指城市區范圍內的不符合標準的城中村，判定方式包括實(shí)際功能已轉變、建筑質(zhì)量差、生活標準低、不適宜居住等。

總結

隨著(zhù)中國城市化的發(fā)展，城市更新項目越來(lái)越豐富，采用多維度對更新項目進(jìn)行分類(lèi)有助于認知更新項目的特性，有利于分類(lèi)提出有針對性的用地政策，從而推動(dòng)城市存量的改造。

來(lái)源: 華地行土地說(shuō)