國內資訊
物流園區規劃的七大法寶
據不完全統計，目前我國由各級政府主導的各類(lèi)工業(yè)園區已達上萬(wàn)個(gè)。各類(lèi)物流園區的數量也應當在數千家！我國物流園區種類(lèi)繁多，沒(méi)有比較統一的規范標準。在實(shí)際建設和運營(yíng)中，往往會(huì )演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。隨著(zhù)眾所周知的房地產(chǎn)調控政策的持續影響，物流園區的開(kāi)發(fā)模式也呈現多元化，而且，物流園區的經(jīng)營(yíng)模式也從倉庫出租到增值服務(wù)，對物流園區的后期運營(yíng)提出了更高的要求！
因此，物流園區在具體規劃、建設和運營(yíng)時(shí)，要重點(diǎn)考慮以下7個(gè)方面的問(wèn)題。
1、要踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關(guān)企業(yè)
考察宏觀(guān)市場(chǎng)需求后，還要實(shí)地調研項目周邊市場(chǎng)競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區項目的實(shí)地調研，一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行：
（1）周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區。
（2）周邊物流園區及其入駐企業(yè)。
（3）潛在客戶(hù)需求。
2、深刻把握宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產(chǎn)業(yè)結構與市場(chǎng)客戶(hù)需求
在進(jìn)行物流園區項目選擇時(shí)，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實(shí)力，而是市場(chǎng)需求是否支持項目發(fā)展。
物流園區項目的宏觀(guān)把握有三個(gè)要點(diǎn)：
（1）宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境分析。
一般來(lái)說(shuō)，宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個(gè)層面和兩條主線(xiàn)來(lái)把握。三個(gè)層面即全國層面、省市（地區）層面、本地層面。而兩條主線(xiàn)即總體經(jīng)濟和物流行業(yè)，包括現狀，特點(diǎn)，問(wèn)題，趨勢等。
（2）當地城市產(chǎn)業(yè)結構分析。
一是了解當地城市主導產(chǎn)業(yè)的構成，以及支撐主導產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布。
二是當地物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現狀，未來(lái)規劃，相關(guān)優(yōu)惠政策等。
（3）市場(chǎng)需求分析。
當地物流需求是產(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰(shuí)？主要產(chǎn)品是什么？或是銷(xiāo)地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰(shuí)？需求什么？還是中轉地物流？如果是，本地的相關(guān)設施和渠道是否滿(mǎn)足物流中轉需求？
3、項目地的區位交通情況，是項目戰略定位的客觀(guān)基礎
城市的區位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說(shuō)，區位交通是客觀(guān)存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
4、項目的具體戰略定位和規劃設計
物流園區項目的戰略定位是項目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區項目沒(méi)有達到預想效果，主要是忽視前期的戰略定位，結果就是先天不足，無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)需求。
項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務(wù)等等。各功能區的主要經(jīng)濟技術(shù)指標，以及相互關(guān)系。比如，每個(gè)功能區多大面積，將來(lái)計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車(chē)需求如何。各功能區的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項目建設的外觀(guān)形象，也要考慮各功能區的業(yè)務(wù)互動(dòng)和效率優(yōu)化。
5、要在開(kāi)工前確定項目的開(kāi)發(fā)和盈利模式
大家都知道，物流園區是投資大、周期長(cháng)的項目。傳統的物流園區就是依靠園區租金收入。而現代物流園區要成為第四方物流服務(wù)平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區項目的經(jīng)營(yíng)模式，才能形成園區建設與運營(yíng)的良性發(fā)展。
（1）土地規劃。
物流園區用地一般屬物流用地，因自身配套服務(wù)需要（國家規定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據實(shí)際情況申請部分市場(chǎng)（商業(yè)）用地。土地價(jià)格與當地政府具體洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。
（2）開(kāi)發(fā)原則。
正因為物流園區項目占地面積大，建設周期長(cháng)，而且招商、培育也需要一定時(shí)間。因此，建議物流園區項目的開(kāi)發(fā)原則為：統一規劃，分期開(kāi)發(fā)；滾動(dòng)發(fā)展，分塊管理。
（3）經(jīng)營(yíng)模式。
物流園區的具體經(jīng)營(yíng)模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷(xiāo)售，三是租售結合。因物流園區投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷(xiāo)售，也難以對入駐企業(yè)（業(yè)戶(hù)）進(jìn)行整合管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。
（4）項目后期運營(yíng)的收入結構。
除了房屋租金（含物業(yè)費）外，還有業(yè)務(wù)整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要），信息服務(wù)收入（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供），以及其它收入。
6、獲得政府的相關(guān)扶持政策
物流產(chǎn)業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規劃，物流園區作為重點(diǎn)工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
（1）國家產(chǎn)業(yè)政策導向和資金支持。物流園區項目在當地政府（發(fā)改委）辦理立項手續后，要爭取列為省重點(diǎn)工程項目。由此向國家有關(guān)部門(mén)申請扶持政策。
（2）當地政府的具體有關(guān)政策。土地政策：土地價(jià)格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規費政策：項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，市區兩級行政事業(yè)收費減免。稅收政策：無(wú)論建設期和經(jīng)營(yíng)期，園區項目繳納的稅收，地方（市區兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點(diǎn)對未來(lái)招商、吸引入駐企業(yè)來(lái)說(shuō)很重要！其他政策：如政府代辦項目手續辦理，行業(yè)規范管理（政府下發(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，便于招商），以及實(shí)際的財政資金支持等。
7、做好項目的后期運營(yíng)管理服務(wù)，是決定項目成功的保證
物流園區項目的成功，市場(chǎng)調研是前提，戰略定位是關(guān)鍵，運營(yíng)管理服務(wù)是保證。做好物流園區的后期運營(yíng)管理服務(wù)工作，就是要“1+1”，即建設一個(gè)體系——園區公共服務(wù)體系，搭建一個(gè)平臺——物流信息服務(wù)平臺。
（1）園區公共服務(wù)體系。
包括5個(gè)方面：
一是專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶(hù)提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。
二是一體化行政服務(wù)。包括統一辦理工商注冊，稅務(wù)登記、銀行開(kāi)戶(hù)代辦，統一開(kāi)具發(fā)票，辦理行政許可（開(kāi)展物流業(yè)務(wù)的行政審批）等。爭取引進(jìn)相應的工商、稅務(wù)、銀行機構，以及政府行業(yè)管理部門(mén)入駐園區。
三是企業(yè)管理服務(wù)。因為入駐物流園區的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區要有專(zhuān)門(mén)的機構和人員為它們提供人力資源、財務(wù)記賬、法律合同等服務(wù)。也可以推薦社會(huì )機構長(cháng)期合作。
四是業(yè)務(wù)整合服務(wù)。為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長(cháng)。
五是物流金融服務(wù)，包括貸款，擔保，保險，融資租賃和倉單質(zhì)押。這點(diǎn)是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。
（2）物流信息服務(wù)平臺。包括2個(gè)方面，一個(gè)是外部的公共信息服務(wù)，另一個(gè)就是園區內部的業(yè)務(wù)管理信息系統。由園區統一開(kāi)發(fā)建設業(yè)務(wù)管理信息系統，既可以滿(mǎn)足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會(huì )降低這方面整體的投資和費用。
看完中鐵城際小編給大家放出的七大法寶，對于物流園的規劃運營(yíng)的思路是不是清晰了不少，如果想了解更多關(guān)于城鄉規劃與產(chǎn)業(yè)園規劃設計的相關(guān)知識，請多多關(guān)注中鐵城際規劃建設有限公司行業(yè)資訊，我們會(huì )為您提供最新最全的咨詢(xún)服務(wù)。
因此，物流園區在具體規劃、建設和運營(yíng)時(shí)，要重點(diǎn)考慮以下7個(gè)方面的問(wèn)題。
1、要踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關(guān)企業(yè)
考察宏觀(guān)市場(chǎng)需求后，還要實(shí)地調研項目周邊市場(chǎng)競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區項目的實(shí)地調研，一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行：
（1）周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區。
（2）周邊物流園區及其入駐企業(yè)。
（3）潛在客戶(hù)需求。
2、深刻把握宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產(chǎn)業(yè)結構與市場(chǎng)客戶(hù)需求
在進(jìn)行物流園區項目選擇時(shí)，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實(shí)力，而是市場(chǎng)需求是否支持項目發(fā)展。
物流園區項目的宏觀(guān)把握有三個(gè)要點(diǎn)：
（1）宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境分析。
一般來(lái)說(shuō)，宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個(gè)層面和兩條主線(xiàn)來(lái)把握。三個(gè)層面即全國層面、省市（地區）層面、本地層面。而兩條主線(xiàn)即總體經(jīng)濟和物流行業(yè)，包括現狀，特點(diǎn)，問(wèn)題，趨勢等。
（2）當地城市產(chǎn)業(yè)結構分析。
一是了解當地城市主導產(chǎn)業(yè)的構成，以及支撐主導產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布。
二是當地物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現狀，未來(lái)規劃，相關(guān)優(yōu)惠政策等。
（3）市場(chǎng)需求分析。
當地物流需求是產(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰(shuí)？主要產(chǎn)品是什么？或是銷(xiāo)地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰(shuí)？需求什么？還是中轉地物流？如果是，本地的相關(guān)設施和渠道是否滿(mǎn)足物流中轉需求？
3、項目地的區位交通情況，是項目戰略定位的客觀(guān)基礎
城市的區位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說(shuō)，區位交通是客觀(guān)存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
4、項目的具體戰略定位和規劃設計
物流園區項目的戰略定位是項目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區項目沒(méi)有達到預想效果，主要是忽視前期的戰略定位，結果就是先天不足，無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)需求。
項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務(wù)等等。各功能區的主要經(jīng)濟技術(shù)指標，以及相互關(guān)系。比如，每個(gè)功能區多大面積，將來(lái)計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車(chē)需求如何。各功能區的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項目建設的外觀(guān)形象，也要考慮各功能區的業(yè)務(wù)互動(dòng)和效率優(yōu)化。
5、要在開(kāi)工前確定項目的開(kāi)發(fā)和盈利模式
大家都知道，物流園區是投資大、周期長(cháng)的項目。傳統的物流園區就是依靠園區租金收入。而現代物流園區要成為第四方物流服務(wù)平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區項目的經(jīng)營(yíng)模式，才能形成園區建設與運營(yíng)的良性發(fā)展。
（1）土地規劃。
物流園區用地一般屬物流用地，因自身配套服務(wù)需要（國家規定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據實(shí)際情況申請部分市場(chǎng)（商業(yè)）用地。土地價(jià)格與當地政府具體洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。
（2）開(kāi)發(fā)原則。
正因為物流園區項目占地面積大，建設周期長(cháng)，而且招商、培育也需要一定時(shí)間。因此，建議物流園區項目的開(kāi)發(fā)原則為：統一規劃，分期開(kāi)發(fā)；滾動(dòng)發(fā)展，分塊管理。
（3）經(jīng)營(yíng)模式。
物流園區的具體經(jīng)營(yíng)模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷(xiāo)售，三是租售結合。因物流園區投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷(xiāo)售，也難以對入駐企業(yè)（業(yè)戶(hù)）進(jìn)行整合管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。
（4）項目后期運營(yíng)的收入結構。
除了房屋租金（含物業(yè)費）外，還有業(yè)務(wù)整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要），信息服務(wù)收入（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供），以及其它收入。
6、獲得政府的相關(guān)扶持政策
物流產(chǎn)業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規劃，物流園區作為重點(diǎn)工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
（1）國家產(chǎn)業(yè)政策導向和資金支持。物流園區項目在當地政府（發(fā)改委）辦理立項手續后，要爭取列為省重點(diǎn)工程項目。由此向國家有關(guān)部門(mén)申請扶持政策。
（2）當地政府的具體有關(guān)政策。土地政策：土地價(jià)格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規費政策：項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，市區兩級行政事業(yè)收費減免。稅收政策：無(wú)論建設期和經(jīng)營(yíng)期，園區項目繳納的稅收，地方（市區兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點(diǎn)對未來(lái)招商、吸引入駐企業(yè)來(lái)說(shuō)很重要！其他政策：如政府代辦項目手續辦理，行業(yè)規范管理（政府下發(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，便于招商），以及實(shí)際的財政資金支持等。
7、做好項目的后期運營(yíng)管理服務(wù)，是決定項目成功的保證
物流園區項目的成功，市場(chǎng)調研是前提，戰略定位是關(guān)鍵，運營(yíng)管理服務(wù)是保證。做好物流園區的后期運營(yíng)管理服務(wù)工作，就是要“1+1”，即建設一個(gè)體系——園區公共服務(wù)體系，搭建一個(gè)平臺——物流信息服務(wù)平臺。
（1）園區公共服務(wù)體系。
包括5個(gè)方面：
一是專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶(hù)提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。
二是一體化行政服務(wù)。包括統一辦理工商注冊，稅務(wù)登記、銀行開(kāi)戶(hù)代辦，統一開(kāi)具發(fā)票，辦理行政許可（開(kāi)展物流業(yè)務(wù)的行政審批）等。爭取引進(jìn)相應的工商、稅務(wù)、銀行機構，以及政府行業(yè)管理部門(mén)入駐園區。
三是企業(yè)管理服務(wù)。因為入駐物流園區的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區要有專(zhuān)門(mén)的機構和人員為它們提供人力資源、財務(wù)記賬、法律合同等服務(wù)。也可以推薦社會(huì )機構長(cháng)期合作。
四是業(yè)務(wù)整合服務(wù)。為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長(cháng)。
五是物流金融服務(wù)，包括貸款，擔保，保險，融資租賃和倉單質(zhì)押。這點(diǎn)是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。
（2）物流信息服務(wù)平臺。包括2個(gè)方面，一個(gè)是外部的公共信息服務(wù)，另一個(gè)就是園區內部的業(yè)務(wù)管理信息系統。由園區統一開(kāi)發(fā)建設業(yè)務(wù)管理信息系統，既可以滿(mǎn)足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會(huì )降低這方面整體的投資和費用。
看完中鐵城際小編給大家放出的七大法寶，對于物流園的規劃運營(yíng)的思路是不是清晰了不少，如果想了解更多關(guān)于城鄉規劃與產(chǎn)業(yè)園規劃設計的相關(guān)知識，請多多關(guān)注中鐵城際規劃建設有限公司行業(yè)資訊，我們會(huì )為您提供最新最全的咨詢(xún)服務(wù)。
更多相關(guān)信息 還可關(guān)注中鐵城際公眾號矩陣 掃一掃下方二維碼即可關(guān)注
