很多園區的建設實(shí)例告誡我們，園區規劃是園區建設的龍頭，規劃決定了園區建設的規模、方向和品位。如果園區沒(méi)有明晰的園區規劃，而是“走一步算一步”，那這個(gè)園區很可能走著(zhù)走著(zhù)就走進(jìn)死胡同。那么，園區規劃到底要規劃什么呢?

產(chǎn)業(yè)園區的建設經(jīng)營(yíng)規劃，既是戰略上的指導，也是戰術(shù)上的需要。歸納起來(lái)，園區的建設經(jīng)營(yíng)規劃涵蓋五大方面：產(chǎn)業(yè)規劃、建設與建筑規劃、招商規劃、運營(yíng)規劃及經(jīng)濟指標規劃。

園區產(chǎn)業(yè)規劃園區產(chǎn)業(yè)規劃是園區規劃中首要的規劃內容，產(chǎn)業(yè)規劃是其他規劃內容的基礎，只有產(chǎn)業(yè)規劃清晰了，其它規劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開(kāi)展。產(chǎn)業(yè)規劃主要是對園區核心產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的界定，在此基礎上分析產(chǎn)業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構成與關(guān)系，影響園區產(chǎn)業(yè)定位的因素。

確定核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的方法：

(1)洞悉園區所在區域的經(jīng)濟發(fā)展戰略，了解區域產(chǎn)業(yè)基礎和擁有的產(chǎn)業(yè)資源，歸納出可以重點(diǎn)發(fā)展的全部產(chǎn)業(yè)范圍，即園區意向產(chǎn)業(yè);

(2)研究國家產(chǎn)業(yè)政策，看哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家重點(diǎn)鼓勵的，哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家明確限制的，對劃出的園區意向產(chǎn)業(yè)范圍進(jìn)行縮小、集中;

(3)研究國內外經(jīng)濟發(fā)展走勢與行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況，掌握意向產(chǎn)業(yè)是否存在市場(chǎng)潛力和市場(chǎng)風(fēng)險，同時(shí)分析技術(shù)發(fā)展趨勢，看意向產(chǎn)業(yè)的技術(shù)是否存在替代轉型的風(fēng)險。這當中千萬(wàn)不要忘記對意向產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能情況進(jìn)行一番調研，不能讓產(chǎn)業(yè)園一上馬，就遭遇產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題，或者面臨極其慘烈的市場(chǎng)競爭。

(4)根據各方面的研究分析情況，聚焦某個(gè)或某幾個(gè)產(chǎn)業(yè)，將其作為園區的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并將其中最具發(fā)展潛力且最適合自己園區的產(chǎn)業(yè)定為核心產(chǎn)業(yè)。

(5)針對核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，分析上下游企業(yè)的構成與關(guān)系，以及具體行業(yè)企業(yè)的組成分布情況，為制定招商策略奠定基礎。此外，還要明晰相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐力量，例如：服務(wù)于核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)機構、社會(huì )機構等。

實(shí)際上，園區產(chǎn)業(yè)定位是從區域發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和市場(chǎng)前景等多項指標上尋找交集。

此外，園區核心運營(yíng)團隊的公共關(guān)系資源(產(chǎn)業(yè)資源、人脈資源)也是產(chǎn)業(yè)定位參考的因素。在園區產(chǎn)業(yè)規劃中，經(jīng)常會(huì )用到一些戰略管理的知識，例如SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會(huì )、威脅)分析、EPST(政治、經(jīng)濟、社會(huì )文化、技術(shù)、Legal法律、環(huán)境)宏觀(guān)環(huán)境分析等，運用這些知識，能夠更順暢地找到產(chǎn)業(yè)方向，更快捷地獲得研究成果。園區也可以借助“外腦”，以彌補園區缺乏專(zhuān)業(yè)人才和專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗的短板。

建筑與建設規劃園區建設與建筑規劃主要涉及三方面：園區建設規劃、園區建筑規劃和園區工程規劃。建設與建筑規劃，雖然主要由專(zhuān)業(yè)的規劃設計院和建筑設計公司來(lái)進(jìn)行規劃，但從產(chǎn)業(yè)運營(yíng)的角度，為設計機構提供一些創(chuàng )新型、前瞻性的建議，十分必要。

(1)建設規劃，大型園區、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設規劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著(zhù)手，著(zhù)眼未來(lái)、立足現在、統籌兼顧、系統規劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規劃合理的建設開(kāi)發(fā)比例與空間布局。

(2)建筑規劃，建筑規劃須結合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標準與建筑配套，不同行業(yè)類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)園建筑規劃要體現出鮮明差異。

(3)工程規劃，明確先建什么?后建什么?不要小看工程規劃，它與產(chǎn)業(yè)規劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設未能按照規劃如期進(jìn)展，就會(huì )造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問(wèn)題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。

招商規劃

園區招商規劃是一套特別注重實(shí)操的策劃，主要包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營(yíng)銷(xiāo)策略、人員配置與專(zhuān)業(yè)培訓、招商管理制度等等。

在招商規劃中，尋找目標客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準確度;

園區優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，除去普惠政策外，必須有一事一議的“撒手锏式”政策;

招商/營(yíng)銷(xiāo)策略需要與時(shí)俱進(jìn)，充分利用現代營(yíng)銷(xiāo)推廣手段并進(jìn)行合理的營(yíng)銷(xiāo)整合;

很多園區會(huì )忽略對招商人員的專(zhuān)業(yè)化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區，恰恰會(huì )因這一點(diǎn)而大大影響招商績(jì)效。

園區運營(yíng)規劃

園區運營(yíng)規劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營(yíng)、園區公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調、園區管理規范化、園區內生發(fā)展與品牌復制經(jīng)營(yíng)模式等等。

運營(yíng)規劃是很多園區的短板，個(gè)中原因很多，有的因為項目以短線(xiàn)的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，不考慮長(cháng)線(xiàn)的園區運營(yíng)管理;有的因為缺乏園區運營(yíng)經(jīng)驗，不清楚園區運營(yíng)管理的核心內容;有的因為雖然了解基本的園區運營(yíng)管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實(shí)內容……

就像一個(gè)樓盤(pán)賣(mài)出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個(gè)產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認可與好評，能否提升物業(yè)價(jià)值，看的就是園區的運營(yíng)管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內容)。

園區經(jīng)濟指標規劃

園區經(jīng)濟指標包括兩方面內容：

(一)園區項目的技術(shù)經(jīng)濟指標，是對園區項目自身投資經(jīng)營(yíng)狀況的測算與考量，并根據數據對園區建設經(jīng)營(yíng)予以適當調整，這主要涉及：營(yíng)業(yè)指標估算、營(yíng)業(yè)收入構成比例(地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財務(wù)盈利能力分析(內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等)、清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

(二)園區經(jīng)營(yíng)指標，是衡量一個(gè)園區經(jīng)營(yíng)狀況的綜合量化指標，包括園區進(jìn)駐企業(yè)數量、投資密度、園區企業(yè)總產(chǎn)值與利稅(有的園區考核開(kāi)票數額)、園區就業(yè)人數、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數量或上市企業(yè)數量，等等。就像現今政府以“億元樓宇”評鑒好的寫(xiě)字樓一樣，園區經(jīng)營(yíng)指標比較真實(shí)地體現一個(gè)園區的經(jīng)營(yíng)水平及其所帶來(lái)的社會(huì )經(jīng)濟效益。