現代物流園區規劃建設思路
物流園區規劃建設物流園區規劃建設
現代物流必須以周邊發(fā)達的現代制造業(yè)為基礎，才有物可流；必須以發(fā)達的海、陸、空交通骨架為依托，才有物能流；必須以良好的區位優(yōu)勢為條件，才有物必流；必須以發(fā)達的信息、旅游、住宿、購物等現代服務(wù)業(yè)及公正、有效的司法、行政為保障，才能物暢其流。 我國現代物流業(yè)發(fā)展從起步開(kāi)始就具有強烈的“中國特色”，其中最具爭議也是最具“熱點(diǎn)效應”的話(huà)題之一就是“物流園區”的建設。由于世界各地經(jīng)濟發(fā)達國家均為純市場(chǎng)經(jīng)濟國家，因此物流業(yè)發(fā)展完全遵循市場(chǎng)供需均衡發(fā)展規律，經(jīng)過(guò)漫長(cháng)的市場(chǎng)磨合發(fā)展，形成了“企業(yè)物流”與“物流企業(yè)”這樣一組簡(jiǎn)單明了的供需關(guān)系，并且已融入供應鏈中。
在中國，一方面因為物流需求不夠旺盛，物流供應能力不強水平不高，物流市場(chǎng)供需適應度與發(fā)達國家（地區）的差距十分明顯；另一方面，我國仍處于社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟轉型期，市場(chǎng)自身發(fā)展力較弱，政府調控推進(jìn)力較強。
在此情況下，全國各地政府紛紛規劃建設物流園區、中心等大規模物流節點(diǎn)（部分地區定義為物流產(chǎn)業(yè)集聚區），并引起必要性的爭議和能否成功的疑問(wèn)。
我國物流園區建設存在的主要問(wèn)題
目前國內大多數物流園區開(kāi)發(fā)遭遇著(zhù)“雷聲大、雨點(diǎn)小”的困惑和尷尬。這些倉促上馬、占用大片規劃用地、動(dòng)輒十數億乃至上百億元投資的物流園區項目是否經(jīng)過(guò)了詳細的調研和考察？這里面有多少是政府的“形象工程”？是否產(chǎn)生了預期的經(jīng)濟和社會(huì )效益？
究其原因，很多物流園區先做控規、再招商。工程控制性規劃更多的是從工程可行性和技術(shù)角度給出園區的土地控制、功能區域、建筑指標等數據，而忽略了園區的市場(chǎng)和客戶(hù)需求。市場(chǎng)需求是任何物流園區成長(cháng)的關(guān)鍵和根本，忽略了市場(chǎng)需求，直接導致物流園區招商引資效率和效果不佳。
現代物流園區規劃建設的必要性
1.物流園區的定義
根據國內外發(fā)展的情況，物流園區可定義為形成社會(huì )化規?；奈锪鳂I(yè)集聚地區。應基本符合下列要求：
主要提供社會(huì )化公共物流服務(wù)；
眾多物流企業(yè)集聚；
完善的綜合物流功能；
較高的物流服務(wù)水平；
較強的物流集聚效應；
較明顯的物流產(chǎn)業(yè)規模。
國家標準術(shù)語(yǔ)（2006版）中物流園區的定義則是：
為了實(shí)現物流設施集約化和物流運作共同化、或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區域、集中建設的物流設施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物流集結地。
2.物流園區的分類(lèi)
我國物流園區宜分為：
（1）交通服務(wù)型：又可分為空港物流園區、海港物流園區、路港（陸上交通運輸樞紐）物流園區；
（2）產(chǎn)業(yè)服務(wù)型；
（3）商貿服務(wù)型；
（4）綜合服務(wù)型；
3.物流園區建設的意義
科學(xué)規劃的物流園區建設將分布于城鄉各個(gè)角落的物流結點(diǎn)統一起來(lái)，通過(guò)功能整合、技術(shù)創(chuàng )新、規模運作，有利于：打造順暢物流系統支持當地現代制造和商貿流通業(yè)降低生產(chǎn)流通成本、提高供應鏈整體效率，提高整體經(jīng)濟素質(zhì)和效率；減少物流系統給城市發(fā)展造成的負面影響，改善城市的交通、生態(tài)環(huán)境、城市的景觀(guān)和優(yōu)化城市的功能布局，增強城市的綜合競爭力；營(yíng)造物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)良投資環(huán)境，促進(jìn)第三方物流業(yè)發(fā)展，推進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)的社會(huì )化、現代化、集約化、專(zhuān)業(yè)化；政府各職能部門(mén)進(jìn)駐物流園區，有利于政府的宏觀(guān)指導和企業(yè)的規范運作；物流園區建設的得益者。
政府：將物流園區作為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要抓手、突破口、增長(cháng)點(diǎn)等，作為宏觀(guān)調控重點(diǎn)項目，也是支持保障其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎條件，注重社會(huì )效益與整體效益；
投資開(kāi)發(fā)商：將物流園區作為物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物流產(chǎn)業(yè)運作、物流延伸產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)等投資開(kāi)發(fā)項目；
生產(chǎn)與流通企業(yè)：享受物流業(yè)集聚帶來(lái)的規模效應，包括成本下降、水平提高、物流供應商選擇增加、功能優(yōu)化等；
物流企業(yè)：享受物流業(yè)集聚帶來(lái)的規模效應、表現為良好的競爭與協(xié)作環(huán)境、良好的政策與服務(wù)效應、配套與基礎設施完善、環(huán)境完善；
其他企業(yè)：共享物流業(yè)集聚帶來(lái)的房地產(chǎn)升值、服務(wù)業(yè)完善、就業(yè)機會(huì )增多、交通條件改善等；
本地居民：共享人流、物流集聚帶來(lái)的商機，如餐飲、住宿、商務(wù)、商貿、文化、娛樂(lè )等。
由此可以得出我國物流園區規劃建設的必要性結論：
根據我國國情特色，科學(xué)合理的規劃建設數量適當、規模適度、布局適宜、功能適中的現代物流園區。有助于政府宏觀(guān)調控與重點(diǎn)突破，有助于區域經(jīng)濟發(fā)展與土地開(kāi)發(fā)升值，有助于當地物流業(yè)發(fā)展的優(yōu)化組合。
就在我國物流園區建設引起爭議之時(shí)，經(jīng)濟發(fā)達國家早已開(kāi)始重視現代物流園區（基地、團地）的規劃建設。如德國、日本等。
物流園區規劃建設思路
1. 物流園區選址
作為特殊的產(chǎn)業(yè)集聚區，在物流需求量充分大（當然是按動(dòng)態(tài)發(fā)展的背景）的前提下，選址無(wú)疑是關(guān)鍵的第一步。根據國內物流園區規劃建設的成功經(jīng)驗與失敗波折來(lái)看，綜合物流選址的基本原則是：
（1）位于城市中心區的邊緣地區
一般設在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線(xiàn)（繞城干道）附近，既有利于城市內外物流的流通轉換，又能保護城市中心區的交通環(huán)境、土地開(kāi)發(fā)、生態(tài)環(huán)境等。
（2）位于內外交通樞紐附近
設在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線(xiàn)與放射干道交叉點(diǎn)（城市交通樞紐），且在城市對外交通的主要通道與節點(diǎn)附近，如鐵路（貨運站、編組站）、高速公路（出入口、立體交叉）、國道或省道交叉口、空港、水運港口等。
（3）位于城市物流的主要發(fā)生源節點(diǎn)附近
設在有較大物流量產(chǎn)生、吸引、集疏的區域，如大型產(chǎn)業(yè)園區、大型市場(chǎng)、大型交通樞紐等物資集散源頭。
（4）位于土地可開(kāi)發(fā)資源較好的地區，盡可能選擇非農保地。
（5）位于經(jīng)營(yíng)管理水平較高，成本較低的地區。
2. 物流園區規劃
物流園區規劃：
（1）不是單純的產(chǎn)業(yè)規劃；
（2）有別于國家和區域物流發(fā)展規劃；
（3）不同于工業(yè)與房地產(chǎn)園區規劃；
3.物流園區的建設思路
創(chuàng )新源物流策劃機構是國內最早從事物流園區咨詢(xún)規劃的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)團隊，憑借“6年行業(yè)咨詢(xún)經(jīng)驗”和“十幾個(gè)各地成功案例”，以“嚴謹求實(shí)、互動(dòng)創(chuàng )新”的規劃咨詢(xún)理念有機會(huì )參與到貴物流園區的開(kāi)發(fā)建設中。關(guān)于園區開(kāi)發(fā)建設思路，我們認為：以科學(xué)規劃為前提，以合理的市場(chǎng)定位為立足點(diǎn)，以突出的功能為亮點(diǎn)，以項目合理投資收益為基礎；打造園區服務(wù)平臺，從投資商、運營(yíng)商和經(jīng)營(yíng)商等利益相關(guān)方角度完善園區投資環(huán)境；以提高園區運營(yíng)效率為根本，堅持“建設在區內，發(fā)展在區外”的原則，積極開(kāi)展招商和業(yè)務(wù)拓展活動(dòng)；
建立健全園區管理體制，堅持政企分開(kāi)，引入市場(chǎng)運行機制；樹(shù)立園區品牌形象，走品牌化發(fā)展的道路；搭建園區信息平臺，高標準建立信息化物流園區；因此，園區產(chǎn)業(yè)規劃決定市場(chǎng)定位，市場(chǎng)定位決定功能定位，功能定位決定用地規模及土地功能性質(zhì)，土地功能性質(zhì)決定園區各地塊項目開(kāi)發(fā)的詳規。