城市物流園區規劃與建設的基本內容

物流園區規劃是指對城市區域物流用地進(jìn)行定位、空間布局,對區內功能進(jìn)行設計、對設備與設施進(jìn)行配置,以及對物流園區經(jīng)營(yíng)方針和管理模式進(jìn)行策劃的過(guò)程 現代物流園區的規劃建設是一項系統工程,其物流活動(dòng)范圍廣闊,既有城市的、區域的、全國的活動(dòng)領(lǐng)域,又有跨國的活動(dòng)領(lǐng)域;物流流程復雜,須經(jīng)過(guò)倉儲、運輸、配送、包裝、裝卸、流通加工、信息處理等環(huán)節;物流涉及面廣,涉及工業(yè)、農業(yè)、商貿、鐵路、交通、航空、信息、城市規劃等部門(mén) 在這種情況下,需要協(xié)同各方才能做好物流園區規劃工作,否則會(huì )影響物流園區的效益提高和效能發(fā)揮

按照規劃編制的一般程序和方法,物流園區的建設規劃應涵蓋以下幾個(gè)方面的主要內容:物流園區建設規劃的背景、物流園區規劃建設的必要性和可行性、物流園區的戰略定位、物流園區未來(lái)物流作業(yè)量的預測及構成分析、物流園區的選址決策、物流園區的規模確定、物流園區的功能設計、物流園區的主要技術(shù)裝備、物流園區的平臺規劃(基礎設施平臺和信息平臺)物流園區的系統需求及系統初步設計、物流園區建設的投資規模及資金來(lái)源、物流園區建設的國民經(jīng)濟評價(jià)和財務(wù)評價(jià)、物流園區建設的可行性論證、物流園區建設的運作模式由于篇幅關(guān)系,本文主要探討物流園區戰略定位、物流園區的功能設計、運作模式、物流園區信息平臺的建設等四個(gè)方面內容.

物流園區的戰略定位

據中國倉儲協(xié)會(huì )最近完成的統計數據顯示,現時(shí)內地物流園區平均空置率高達》0%,經(jīng)營(yíng)效益與投資的預期目標相差甚大 科學(xué)地確定物流園區的戰略理念和戰略定位,完善戰略規劃的內容和服務(wù)體系的設計,成了當前物流園區建設的當務(wù)之急

1、現代城市物流園區戰略規劃的作用和意義

由于物流園區的建設要占用大量的土地資源 其投資少則幾億,而且建設周期長(cháng)、投資回收慢,如果不對物流園區進(jìn)行科學(xué)合理的規劃就盲目投資建設,其風(fēng)險是十分巨大的大型物流園區的戰略規劃設計是對物流園區建設的目標、理念以及資源和功能的總體部署與規劃,是制定物流園區發(fā)展規劃、布局規劃、項目規劃等具體實(shí)施方案的指導性綱領(lǐng),是為物流園區的設計、建設、運營(yíng)、管理和評價(jià)提供科學(xué)的決策依據 制訂一個(gè)科學(xué)的、行之有效的物流園區戰略規劃,將可以有效地規避經(jīng)營(yíng)者的投資風(fēng)險,使物流園區建設及其后續工作沿著(zhù)正確的方向行進(jìn) 它將有利于物流用地的合理布局和物流設施的合理配置及功能發(fā)揮,以便更好地為各類(lèi)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)化生產(chǎn)和銷(xiāo)售、為及時(shí)滿(mǎn)足客戶(hù)的各類(lèi)需求提供綜合的優(yōu)質(zhì)服務(wù).

2、現代城市物流園區的戰略定位的內容

(l)明確總體指導思想和戰略目標

(2)開(kāi)發(fā)模式定位

總結國內外物流園區開(kāi)發(fā)建設的經(jīng)驗及在此基礎上的理論分析,現代物流園區可視需要與可能選擇采用如下四種開(kāi)發(fā)模式:

a、政府規劃、經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區開(kāi)發(fā)模式

將物流園區作為一個(gè)類(lèi)同于工業(yè)園區、經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區的項目進(jìn)行有組織的開(kāi)發(fā)和建設 該模式將是在特定的開(kāi)發(fā)規劃、政策和設置專(zhuān)門(mén)的開(kāi)發(fā)管理機構的組織下進(jìn)行的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)項目 由于現代物流的發(fā)展特點(diǎn)、趨勢和在經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位和作用,物流園區無(wú)可爭辯地成為構筑高效率運作和轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式與增長(cháng)質(zhì)量的新的經(jīng)濟發(fā)展體系的重要組成部分 正是由于物流園區具有物流組織管理和促進(jìn)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)雙重功能特性,因此,建立在經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區開(kāi)發(fā)模式基礎之上的物流園區建設項日,實(shí)際上是在新的經(jīng)濟發(fā)展背景下的全新的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區項目.

b、政府規劃、主體企業(yè)引導開(kāi)發(fā)模式

從人力市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的角度,按照運用市場(chǎng)機制進(jìn)行物流資源合理整合和產(chǎn)業(yè)資源有效配置的原則,通過(guò)利用在物流行業(yè)和相應技術(shù)領(lǐng)域及供應鏈管理中具有優(yōu)勢的企業(yè)率先在園區進(jìn)行開(kāi)發(fā)和發(fā)展,在宏觀(guān)政策的引導與扶持下,積極引進(jìn)需要依托物流環(huán)境促進(jìn)發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè),逐步實(shí)現物流產(chǎn)業(yè)的聚集達到物流園區開(kāi)發(fā)和建設的目的 主體企業(yè)引導開(kāi)發(fā)的物流園區開(kāi)發(fā)模式,要求在城市經(jīng)濟管理體制、管理機制等方面實(shí)施大力度的改革和創(chuàng )新,要求能從中心城市發(fā)展和區域經(jīng)濟發(fā)展的高度,培育現代物流園區發(fā)展所需要的有開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)和良好的市場(chǎng)環(huán)境.

c、政府規劃、工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式

是指將物流園區作為工業(yè)地產(chǎn)項目,通過(guò)給予開(kāi)發(fā)者適應工業(yè)項目開(kāi)發(fā)的上地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策,由工業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區的道路、倉庫和其它物流基礎設施的建設和投資,然后以租賃、轉讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行物流園區相關(guān)設施的經(jīng)營(yíng)和管理 在澳大利亞、美國、德國等經(jīng)濟發(fā)達國家均有此種開(kāi)發(fā)模式的范例 作為類(lèi)似于工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式,在日木的東京、神戶(hù)、德國的不來(lái)梅等城市,是由政府投資進(jìn)行物流園區相關(guān)基礎設施的投資建設,然后委托給個(gè)或多個(gè)物流設施管理能力較強的企業(yè),在較為優(yōu)惠的政策框架下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 采用工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式的理論基礎是物流園區的開(kāi)發(fā)和建設本身不是為了贏(yíng)利,目的在于建立良好的物流運作與管理環(huán)境,為工業(yè)、商業(yè)企業(yè)以及物流經(jīng)營(yíng)企業(yè)創(chuàng )造提高物流效率和降低物流成本的條件,是一種社會(huì )效益的體現 政府的收益著(zhù)眼于整體經(jīng)濟規模的擴大經(jīng)濟運行質(zhì)量、效率與效益的提高.

d、綜合運作開(kāi)發(fā)模式

是指對上述的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導開(kāi)發(fā)模式和工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式等多種模式混合運用的物流園區開(kāi)發(fā)模式 由于物流園區開(kāi)發(fā)項目一般具有較大的建設規模和涉及廣泛的經(jīng)營(yíng)范圍,既要求在土地、稅收等政策方面的有力支持,也需要有很強的資金籌措能力友運作能力,還要求園區具備強有力的經(jīng)營(yíng)運作管理能力,單純采用某一種開(kāi)發(fā)模式,往往難以達到保障園區建設順利推進(jìn)的目的,有必要對上述物流園區的多種開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行綜合使用.

(3)業(yè)務(wù)定位

物流園區的業(yè)務(wù)定位是指物流園區準備干什么,也就是從事什么行業(yè)的物流服務(wù)業(yè)務(wù) 比如,有的只是從事某一類(lèi)或某幾類(lèi)商品的物流服務(wù)業(yè)務(wù),有的則可能從事綜合性的物流服務(wù)業(yè)務(wù)

(4)客戶(hù)定位

物流園區的客戶(hù)定位是指物流園區的服務(wù)對象是誰(shuí),也就是指物流園區的目標顧客是誰(shuí) 不同的目標顧客具有不同的業(yè)務(wù)需求和滿(mǎn)足需求所需要的特定服務(wù)方式,因此它直接決定了物流園區的經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)方式的選擇。

物流園區的功能設計

物流園區的功能可有廣義、狹義之分 廣義上的物流園區功能應包括物流作業(yè)服務(wù)功能、物流組織管理功能及經(jīng)濟開(kāi)發(fā)功能三類(lèi)功能,狹義上的物流園區功能則專(zhuān)指前者,即物流作業(yè)服務(wù)功能 物流組織管理功能主要是指為了優(yōu)化配置社會(huì )物流資源、提高物流運作效率、效益和管理水平而進(jìn)行的物流市場(chǎng)調查、分析預測、發(fā)展戰略規劃及經(jīng)營(yíng)策略擬定和實(shí)施、物流啟動(dòng)的科學(xué)組織、計劃制定、過(guò)程監控、績(jì)效評價(jià)、標準規范、質(zhì)量管理、市場(chǎng)監督、企業(yè)協(xié)調等類(lèi)活動(dòng) 園區的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)功能主要表現為對當地經(jīng)濟整體發(fā)展的支撐促進(jìn)功能、吸引外部投資、新建物流基礎設施的項目開(kāi)發(fā)建設功能、既有物流設施資源的整合優(yōu)化功能、吸引生產(chǎn)加工企業(yè)、現代物流企業(yè)、其它服務(wù)企業(yè)及機構入駐園區的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)功能、促進(jìn)園區土地增值的土地資源開(kāi)發(fā)功能等 強化和提高上兩類(lèi)功能對于物流園區的健康發(fā)展和效率效益的提高十分重要,但對于合理地規劃園區功能分區劃分、充分利用土地資源及公用設施、進(jìn)行園區設施設備和投資估算及效益分析,更為重要的是合理確定物流園區的物流作業(yè)服務(wù)功能.

作為進(jìn)出貨物的集散地和為大型廠(chǎng)商采購與分銷(xiāo)提供的物流平臺,物流園區應該具有以下一些基本功能:

(1)運輸功能

運輸是物流系.統中最重要、最有活力的功能要素 運輸活動(dòng)本身,或者品實(shí)際的空間位移是在物流網(wǎng)絡(luò )中的線(xiàn)路上完成的,而在物流節點(diǎn)(物流園區、物流中心、貨運場(chǎng)站等)內完成的是貨物集散、發(fā)送、到達、中轉、多式聯(lián)運組織銜接等與運送活動(dòng)配套的運輸服務(wù)等功能。

(2)倉儲功能

在現代物流網(wǎng)絡(luò )體系中,對于包括物流園區在內的物流節點(diǎn)設施,倉儲功能是其最主要的基本功能,通過(guò)倉儲活動(dòng)調節供需、實(shí)現物流的時(shí)間價(jià)值 而物流系統的許多其它功能,諸如流通加工、包裝、配送、部分的裝卸搬運和信息服務(wù),往往是與倉儲功能在同一設施和空間(倉庫)內進(jìn)行的 按服務(wù)的客戶(hù)對象和目的、服務(wù)的產(chǎn)品類(lèi)別及設施類(lèi)別對倉儲功能作進(jìn)一步細分:

a、按服務(wù)客戶(hù)對象及目的細分

面向交易市場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)商提供各類(lèi)商品倉儲服務(wù),以滿(mǎn)足看貨驗貨、即時(shí)交易、提貨配送等需求 面向生產(chǎn)加工型企業(yè)提供各類(lèi)原材料、零部件倉儲服務(wù),以滿(mǎn)足產(chǎn)前存儲、向生產(chǎn)工位配送等需求 面向外地大型生產(chǎn)制造企業(yè)(以日用消費品為多)提供產(chǎn)品區域銷(xiāo)售型倉儲服務(wù),以滿(mǎn)足服務(wù)區域內部客戶(hù)訂貨、即時(shí)分撥配送等需求 面向本地生產(chǎn)制造企業(yè)提供產(chǎn)成品銷(xiāo)售或外運前集中儲存、或外部企業(yè)機構在本地實(shí)施采購產(chǎn)品前的集結存儲服務(wù) 面向本地商貿流通企業(yè)提供其經(jīng)銷(xiāo)產(chǎn)品的集中儲存服務(wù),以滿(mǎn)足其根據銷(xiāo)售情況及時(shí)配送補貨之需要。

b、按服務(wù)的產(chǎn)品類(lèi)別細分

根據產(chǎn)品的性質(zhì)特點(diǎn)、對倉儲保密條件、質(zhì)量及衛生要求、技術(shù)設施設備要求等方面的差異,規劃出專(zhuān)業(yè)化的倉儲空間(分區) 可按如下主要產(chǎn)品品類(lèi)考慮倉儲空間的劃分:機電產(chǎn)品、鋼材、零配件、水泥、建材、木材、陶瓷、塑料、百貨、日化、家電、服裝、醫藥、食品、果菜等。

c、按倉儲設施類(lèi)別細分

根據產(chǎn)品倉儲的技術(shù)要求,可靠率分別設置不同類(lèi)型的倉庫:露天倉庫(堆場(chǎng))、普通平面倉庫、多層倉庫、立體倉庫、保溫倉庫、保濕保溫倉庫、冷藏倉庫等。

(3)配送功能

配送是物流系統中的一個(gè)重要功能要素,配送活動(dòng)實(shí)質(zhì)上是在活動(dòng)范圍、運送距離、覆蓋深度、貨物批量批次(頻度)、時(shí)效性、可靠性及其它服務(wù)質(zhì)量要求、信息技術(shù)應用要求、配送車(chē)輛通行約束及組織復雜程度等方面與干線(xiàn)運輸活動(dòng)有較大差異的一種特殊性的運輸活動(dòng) 建立一個(gè)健全發(fā)達高效運作的物流配送網(wǎng)絡(luò )體系,是有效發(fā)揮大慶物流園區整體功能、提高園區核心競爭力的至關(guān)重要 配送功能可按服務(wù)輻射范圍和面向的客戶(hù)對象及產(chǎn)品類(lèi)別進(jìn)行細分。

a、按服務(wù)輻射范圍細分

分為國際分撥配送、區域分撥配送、市域配送、末端配送 各種配送功能的具體描述分析詳見(jiàn)前文有關(guān)論述,就物流配送這項服務(wù)功能本身而言,重點(diǎn)應是市域配送和末端配送服務(wù)。

b、按面向的客戶(hù)對象及產(chǎn)品類(lèi)別細分

分為民用商品配送 主要面向連鎖超市、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、百貨商場(chǎng)等商貿流通企業(yè)門(mén)店及批發(fā)市場(chǎng)、提供各類(lèi)民用商品配送;主要產(chǎn)品品類(lèi)包括:家用電器、奶制品、食品、糧油、酒水飲料、日用品、煙草、化妝品、服裝等工業(yè)原材料、零部件配送 主要面向石油開(kāi)采、石油化工、農牧產(chǎn)品加工、大型加工制造高科技等各類(lèi)企業(yè),提供產(chǎn)前原材料、零件、部件、配件的配送供應服務(wù)建筑裝飾材料配送 主要面向建筑裝飾生產(chǎn)企業(yè),提供建筑裝飾材料配送服務(wù),主要包括:鋼材、水泥、砂石、混凝土、木材、油漆、新型裝飾材料等.

(4)裝卸搬運功能

裝卸搬運是在實(shí)現運輸、倉儲、包裝、流通加工、配送等物流活動(dòng)(作業(yè))過(guò)程中,為改變產(chǎn)品(貨物)空間位置和狀態(tài)而多次反復進(jìn)行的重要配套物流服務(wù)功能為此需采用固定式(如裝車(chē)機、卸車(chē)機、門(mén)式、橋式起重機等)和移動(dòng)式(如輪胎起重機、叉車(chē)等)等多種裝卸搬運設備,在倉庫、堆場(chǎng)等設施和作業(yè)場(chǎng)所,根據需要要留有足夠的裝卸作業(yè)空間及其走行通道主要完成鐵路車(chē)輛裝卸、汽車(chē)裝卸、集裝箱裝卸及掏裝箱、貨物出庫入庫、場(chǎng)站內貨物和集裝箱的轉場(chǎng)移動(dòng)等作業(yè)服務(wù).

(5)包裝功能

包裝是為了保護商品、促進(jìn)銷(xiāo)售、擴大裝卸及運輸的貨物單兒,以提高作業(yè)效率、降低成本、保障安全而提高的一項重要的配套物流服務(wù)功能 園區內的包裝服務(wù)功能主要是提供對產(chǎn)品的物流(運輸)包裝服務(wù),在某些情況下(例如,為滿(mǎn)足銷(xiāo)售需要改換包裝、大包裝改小包裝等)也提供商品包裝服務(wù) 通常情況下,包裝作業(yè)是與生產(chǎn)加工或倉儲、配送活動(dòng)在同空間場(chǎng)所進(jìn)行的,因此在進(jìn)行生產(chǎn)車(chē)間、倉庫或配送中心等設施配置規劃時(shí),應考慮到滿(mǎn)足包裝作業(yè)對場(chǎng)地和空間的需要.

(6)流通加工功能

流通加工是在商品流通過(guò)程中為靈活適應銷(xiāo)售市場(chǎng)需求變化,更好適應末端消費需要、節約運輸資源、提高物流運作效率、減少物資損耗、保證產(chǎn)品性能和質(zhì)量而提供的各種重要的配套物流服務(wù)功能。

(7)生產(chǎn)加工功能

物流園區可吸引物流服務(wù)需求量大、需要物流園區給予更方便、低廉的物流服務(wù)以提高企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)競爭力的生產(chǎn)加工型企業(yè)入園從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),以便使生產(chǎn)加工企業(yè)與物流園區形成產(chǎn)業(yè)的良性互補,促進(jìn)共同發(fā)展,同時(shí)也可充分體現和發(fā)揮物流園區的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)功能.

(8)信息服務(wù)功能

現代物流區別于傳統物流的一個(gè)重要標志就是現代信息技術(shù)的廣泛應用和在此基礎上對全城物流活動(dòng)實(shí)施系統化和集成化管理 現代物流的信息化成為實(shí)現物流的國際化、網(wǎng)絡(luò )化、社會(huì )化、反應快速化、作業(yè)自動(dòng)化、智能化的重要保障條件 物流園區的信息化建設最重要的是要規劃和建設好公用信息化平臺,在此基礎上開(kāi)發(fā)功能完善的物流信息系統,構建完善的信息網(wǎng)絡(luò )2從一些發(fā)達國家的物流園區具體實(shí)際情況來(lái)看,物流園區還具有以下增值性功能:

(l)展示、交易功能

提供商品展覽、展示、交易功能是將物流與商流活動(dòng)相結合、是對物流系統各項基本服務(wù)功能進(jìn)行拓展、開(kāi)展增值服務(wù)的一項重要服務(wù)功能.

(2)保稅及海關(guān)監督功能.

保稅及海關(guān)監督功能是對物流園區基本功能的一個(gè)重要拓展.

(3)物流規劃咨詢(xún)、資金結算、教育培訓等功能為企業(yè)(或行業(yè))提供有關(guān)咨詢(xún)服務(wù)、資金結算、教育培訓等服務(wù)是物流園區拓展的重要的增值服務(wù)功能

a、咨詢(xún)服務(wù)功能 根據不同行業(yè)、企業(yè)、有關(guān)機構需要,依靠園區聯(lián)系的專(zhuān)家團隊和園區的實(shí)際運作管理體驗,為客戶(hù)提供有關(guān)物流供需市場(chǎng)調查、企業(yè)診斷、企業(yè)物流發(fā)展規劃、物流解決方案策劃、物流項目可行性分析、物流系統分析設計、物流績(jì)效評價(jià)等多種類(lèi)型的咨詢(xún)服務(wù).

b、資金結算功能 依托專(zhuān)業(yè)銀行網(wǎng)絡(luò )系統,組建銀行與企業(yè)聯(lián)合的園區資金結算中心,負責園區內各入駐企業(yè)間、供應商與客戶(hù)和運輸商之間的資金往來(lái)結算服務(wù),提供不同城市間貨物運輸貨款異地代理結算等服務(wù) 通過(guò)與市內、省內各城市銀行發(fā)展聯(lián)行協(xié)作業(yè)務(wù),逐步發(fā)展到其它地區乃至全國,確保為客戶(hù)提供安全、方便、快捷的資金結算服務(wù).

c、教育培訓功能 高素質(zhì)的技術(shù)人才和管理人才-是構成企業(yè)及園區核心競爭力的最關(guān)鍵要素 園區通過(guò)與高校及相關(guān)研究機構實(shí)行產(chǎn)學(xué)研相結合,為園區本身、入駐企業(yè)、客戶(hù)企業(yè)及社會(huì )各界,舉辦現代物流前沿講座、現代物流發(fā)展論壇、物流市場(chǎng)供需雙方交流、物流知識與操作技能專(zhuān)業(yè)培訓等多種形式的教訓培訓服務(wù),幫助企業(yè)提高員工素質(zhì)和企業(yè)管理水平.

(4)綜合配套服務(wù)功能

為了給入駐園區的企業(yè)及其所服務(wù)的客戶(hù)企業(yè)提供完善配套的服務(wù),對園區及入駐企業(yè)實(shí)施有效的管理,園區必須設置完善的綜合配套服務(wù)功能:

a、工商管理、稅務(wù)管理服務(wù);

b、公證、法律咨詢(xún)服務(wù);

c、海關(guān)報關(guān)、通關(guān)代理服務(wù);

d、園區管理及物業(yè)管理服務(wù);

e、金融、保險服務(wù);長(cháng)郵政、電信服務(wù):

g、車(chē)輛?？?、維修、配件供應、加油、清洗服務(wù);

h、醫療、衛生、保健服務(wù);

i、住宿、餐飲、購物、娛樂(lè )、健身服務(wù)

物流園區的盈利模式分析與規劃

在國外,很多物流園區屬于公益性、非贏(yíng)利性質(zhì),但很多物流園區又表現為工業(yè)地產(chǎn)投資范疇,這就決定物流園區要實(shí)現自養,就必須贏(yíng)利 根據西方發(fā)達國家的經(jīng)驗,物流園區的投資回收期大概在十五年左右,世界最先進(jìn)的德國不萊梅物流園區十余年回報了6倍,投資收益率大概在6%一8%,其主要原因就在于物流園區的贏(yíng)利途徑有限 國外一般是通過(guò)基金投資運作,對上地的攝取也是以"租"為主,而不是"買(mǎi)",政府即使"賣(mài)",則是以10年以后的價(jià)格出售 因此,科學(xué)的選址、適度的規模、土地利用率的提高以及客戶(hù)價(jià)值的創(chuàng )造等,都是物流園區提高營(yíng)運回報的關(guān)鍵之所在 在我國,北京、上海、深圳等地都己經(jīng)或即將開(kāi)工建設大型的物流園區,由于投資策略以及園區功能定位上的不同,各園區有著(zhù)不同的贏(yíng)利能力 但總的來(lái)說(shuō),目前我國物流園區的贏(yíng)利主要來(lái)自于以下幾個(gè)方面:

(l)土地增值回報

(2)設施投資回報

設施投資回報主要包括了倉庫租賃費、營(yíng)業(yè)用房租賃費、設備租賃費和停車(chē)場(chǎng)收費四個(gè)方面

a、提供倉儲服務(wù),從倉儲費用中贏(yíng)利

b、出租營(yíng)業(yè)用房,從場(chǎng)地租金中贏(yíng)利

c、提供設備支持,從設備租用費中贏(yíng)利

d、吸引運輸車(chē)輛,從停車(chē)費中贏(yíng)利

(3)服務(wù)投資回報

主要包括信息服務(wù)費和其它服務(wù)費用兩個(gè)方面 服務(wù)回報是贏(yíng)利的最高層次。

a、搭建信息平臺,從信息服務(wù)中贏(yíng)利

b、其它服務(wù)費

關(guān)于物流園區的規劃,根據國外物流園區贏(yíng)利模式的經(jīng)驗,結合中國物流園區建設的實(shí)際情況,本文認為物流園區的贏(yíng)利模式應該根據園區的不同發(fā)展階段有所側重,初創(chuàng )期應該注重發(fā)揮其基本功能,成長(cháng)期應該發(fā)展其核心功能,而到了成熟期,則應注重其延伸功能的發(fā)掘 概括起來(lái)如圖所示:

轉運型物流園區的贏(yíng)利模式

轉運型物流園區具有其他三類(lèi)物流園區無(wú)可比擬的地理優(yōu)勢,即它們都處在至少具有兩種運輸方式相交會(huì )的地區,例如港口碼頭、航空港、鐵道貨車(chē)編組站等 所以,應該利用其便利的交通運輸條件來(lái)規劃其今后的贏(yíng)利模式,如表3一3所示

倉儲配送型物流園區的贏(yíng)利模式

該類(lèi)型的物流園區是指以大規模倉庫群為基礎,形成以存儲配送和批發(fā)交易功能為主的物流園區 因此應該利用其發(fā)達的倉儲這一優(yōu)勢來(lái)規劃其今后的贏(yíng)利模式,如表3一4所示。

流通加工型物流園區的贏(yíng)利模式

流通加工型物流園區最主要的特點(diǎn)就是除了具有基本的貨物集散能力以外,還具有一定的生產(chǎn)加工能力,能夠實(shí)現從廠(chǎng)商生產(chǎn)的標準部件到客戶(hù)所需個(gè)性化產(chǎn)品的轉換銜接 所以應該利用其能夠為客戶(hù)提供流通加工這一個(gè)性化服務(wù)的優(yōu)勢來(lái)規劃今后的贏(yíng)利模式,如表3一5所示。

綜合型物流園區的贏(yíng)利模式

綜合型物流園區是可以全面處理轉運、儲存、加工、配送等作業(yè)以及不同作業(yè)方式之間相互轉換業(yè)務(wù)的物流園區,所以它具有規模大,資周期長(cháng)等特點(diǎn),市場(chǎng)的培育需要時(shí)間,項目見(jiàn)效也要有周期功能 因此,所有業(yè)務(wù)板塊不可能一墩而就,應該循序漸進(jìn)地進(jìn)行,找出各個(gè)時(shí)期的贏(yíng)利點(diǎn),如表3一6所示。

由此看來(lái),不同類(lèi)型的物流園區有著(zhù)各自不同的特點(diǎn)和優(yōu)勢,而且同一類(lèi)型的物流園區在不同的發(fā)展時(shí)期也會(huì )面臨不同的環(huán)境和條件,因此我國物流園區贏(yíng)利模式的規劃應該因地制宜、因時(shí)而異,這樣才能制定出真正符合物流園區自身特點(diǎn)的贏(yíng)利模式,更好地為當地經(jīng)濟服務(wù).

政府與物流園區的關(guān)系

(1)政府在物流園區建設中的地位和作用政府是現代物流業(yè)的倡導者,也是行業(yè)行為的規范者.政府的行為和方針是現代物流業(yè)發(fā)展的"路標"和動(dòng)力.

但是,政府決不應該成為物流生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體,更不應該參與直接的物流運作.所以,政府及其職能部門(mén)的主要職責應限定在這樣的范圍之內:首先,政府應在宏觀(guān)總體上對我國物流園區的整體進(jìn)行規劃.在國家整體規劃的基礎上,城市規劃部門(mén)應從地理位置、功能劃分、發(fā)展定位、建設規模等方面編制詳細的規劃,使其符合現代物流發(fā)展的趨勢,并與從國內、地區物流發(fā)展的實(shí)際水平出發(fā),充分研究物流園區建設的發(fā)展方向.其次,要出臺相應的扶持政策和措施,為物流園區的建設發(fā)展創(chuàng )造良好的環(huán)境.再次,政府應在市場(chǎng)開(kāi)放、保證公平競爭方面加強決心和力度,為物流園區的長(cháng)遠發(fā)展打下堅實(shí)的基礎.最后,政府應增強為市場(chǎng)、企業(yè)服務(wù)的意識,改善經(jīng)貿、工商、稅務(wù)、商檢、海關(guān)等部門(mén)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平,簡(jiǎn)化工作流程,提高工作效率,為園區的建設發(fā)展提供良好的服務(wù)環(huán)境.

(2)現代物流園區建設中政府應給予的優(yōu)惠政策從目前國內己經(jīng)出臺的關(guān)于物流發(fā)展的政策看,關(guān)于物流園區的政策占有較為重要的地位,這些政策綜合起來(lái)有主要有以下幾個(gè)方面:

a、土地政策土地費用是物流企業(yè)最為關(guān)注的問(wèn)題,所以應該根據各地區的實(shí)際情況,在不同的發(fā)展階段采用不同的土地政策.首先在起步階段,應以?xún)?yōu)惠和扶持為主:對開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的企業(yè),給予試驗田政策,可放寬條件,劃出臨時(shí)用地;對開(kāi)發(fā)倉儲、后勤保障的企業(yè),給予類(lèi)似年租制政策,一次交地價(jià)有困難可以分為幾年逐期交付 其次是在發(fā)展階段,應以公平競爭為主,實(shí)行土地招標拍賣(mài)政策 目前,我國一些城市已經(jīng)明確規定了物流園區在土地使用方面的一系列優(yōu)惠政策 例如,深圳市規劃與國土資源局出臺了《深圳市現代物流園區土地管理政策》,在物流園區用地方面實(shí)施了一系列優(yōu)惠政策 新政策明確了用地的地價(jià)標準及使用年限等相關(guān)規定:對規劃已確定用途的土地,按照《建設用地規劃許可證》確定的用途及規劃指標計收地價(jià);現代物流用地及園區配套用地的土地使用年限統一確定為50年;為了充分發(fā)揮現代物流業(yè)對深圳市經(jīng)濟的拉動(dòng)力,物流園區用地可分期支付地價(jià)款,新申請的用地項目地價(jià)還可優(yōu)惠20% 而廈門(mén)市近期出臺的《關(guān)于加快發(fā)展廈門(mén)現代物流業(yè)的意見(jiàn)》中把市政府規劃的東渡一保稅區一航空港、海滄、杏林和劉五店四個(gè)物流園區列為廈門(mén)市重點(diǎn)扶持的物流項目,列出的土地政策也相當優(yōu)惠 其中,對新增物流用地,以出讓(自用)方式供地的,按規劃確定的用途和指標分別計收配套費;物流園區的市政公用配套設施用地,免收配套費;提供貨物倉儲、包裝、運輸業(yè)務(wù)的物流企業(yè)用地,按相當便宜的自用工業(yè)用地計收配套費;重點(diǎn)物流項目基地,按自用工業(yè)用地計收配套費:重點(diǎn)物流項目用地,按自用工業(yè)用地配套費的85%收取;商業(yè)批發(fā)配送中心地價(jià),按商業(yè)土地出讓金的50%計收 另外,還規定物流園區內建設項目所繳的土地費用,在扣除土地管理業(yè)務(wù)費等費用后,可由財政部門(mén)返還物流園區管理機構,專(zhuān)項用于物流園區的開(kāi)發(fā)及基礎設施配套建設.

b、財政、稅收政策國家應加大對園區內物流企業(yè)的財稅支持力度 例如,在財政方血,政府可制定財政扶持性返還政策,對地方性稅收和國土基金全部返還園區開(kāi)發(fā)建設;稅收方面,對經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(cháng)的物流企業(yè),在稅收方面政府可根據各地的情況給予某些方面的減免 例如,廈門(mén)市在《關(guān)于加快發(fā)展廈門(mén)現代物流業(yè)的意見(jiàn)》中指出重點(diǎn)扶持的物流項目和企業(yè),可申請財政貼息貸款額度;物流公共信息平臺和企業(yè)物流信息化,可申請信息化專(zhuān)項資金;采用先進(jìn)物流技術(shù)和設備的項目,可申請廈門(mén)市政府的科技"三項"經(jīng)費;傳統運輸、倉儲、貨代向現代物流轉型和實(shí)施物流剝離的工商企業(yè),可申請享受?chē)衅髽I(yè)改制的相關(guān)優(yōu)惠政策在稅收上,則允許物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)貨物運輸業(yè)務(wù)的收入按"交通運輸業(yè)"征稅;代理與貨;物運輸有關(guān)業(yè)務(wù)的收入按"代理業(yè)"征稅,并允許扣除與代理業(yè)務(wù)有關(guān)的支付給其他單位的運費、檢驗檢疫費、裝卸費等相關(guān)費用;南京市政府在"支持重點(diǎn)物流園區發(fā)展"優(yōu)惠政策規定,凡到龍潭、祿口、王家灣三大物流園區注冊經(jīng)營(yíng)的物流企業(yè),南京市市政府權力范圍內的相關(guān)規定費用一律免除;經(jīng)南京市市政府批準的重點(diǎn)物流企業(yè),土地出讓金市留成部分亦全免 由于石化已列為南京五大產(chǎn)業(yè)之首,所以凡為化工園區直接提供配套服務(wù)的物流企業(yè)也享受上述同等優(yōu)惠政策 為了構筑高效國際物流圈,南京市市政府還決定,支持祿口機場(chǎng)多開(kāi)辟?lài)H航線(xiàn),對暫時(shí)虧損的航線(xiàn)航班,由市政府給予一定扶持,以迅速提升南京物流中心城市的地位.

c、其他與園區發(fā)展有關(guān)的政策如獎勵帶頭開(kāi)發(fā)企業(yè)的政策,對最先進(jìn)入園區的有一定規模的企業(yè),政府可在地價(jià)、稅收、租金等方面采取更加優(yōu)惠的辦法對其進(jìn)行重點(diǎn)扶持,激勵這些企業(yè)更好的發(fā)揮示范帶頭作用;融資優(yōu)惠政策,加大對物流企業(yè)的信貸支持;行政監管支持,包括簡(jiǎn)化辦證手續或取消物流相關(guān)服務(wù)企業(yè)的行政審批限制等等 例如,北京順義空港物流園區的優(yōu)惠政策就規定鼓勵國內外現代物流企業(yè)、物流咨詢(xún)及科研企業(yè)(以下均簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè))入駐空港物流園投資創(chuàng )業(yè),并且對廣泛使用EDI、條碼識別技術(shù)、GPS.Gls智能運輸系統、智能立體庫及跨國多式聯(lián)運的入園企業(yè),土地價(jià)格按當年土地價(jià)格優(yōu)惠10%一15% 此類(lèi)企業(yè),由區商委、區科委和空港物流園管委會(huì )待該企業(yè)投入運營(yíng)后三個(gè)月內予以認定經(jīng)認定符合條件的,空港物流園3"日內退還土地價(jià)格的10%一15%深圳筍崗一一清水河物流園區的優(yōu)惠政策在用電方面規定:園區物流企業(yè)用電統一按工業(yè)用電收費,降低企業(yè)成本。

物流園區信息平臺的建設

現代物流己成為跨部門(mén)、跨行業(yè)、跨地域的以現代科技管理和信息技術(shù)為支撐的綜合性物流服務(wù) 在現代物流中,信息己成為提高營(yíng)運效率、降低成本、增進(jìn)客戶(hù)服務(wù)質(zhì)量的核心因素 在信息平臺上,信息流的處理和利用水平?jīng)Q定整個(gè)物流過(guò)程的運作水平 信息平臺的建設,一方面是發(fā)展現代物流的核心和關(guān)鍵,另一方面,通過(guò)建設信息平臺又極大地推動(dòng)著(zhù)現代物流向前發(fā)展 當前,物流園區的實(shí)物空間占位作用正在逐步退化,而信息服務(wù)和信息管理的作用在逐步加強所以,在現階段我國區域性物流園區建設過(guò)程中,應特別關(guān)注園區的信息化建設,它是未來(lái)物流園區建立核心競爭力的有力保障 現代物流園區信息服務(wù)平臺是通過(guò)對共用數據的采集,為園區內物流企業(yè)的信息系統提供基礎支撐信息滿(mǎn)足企業(yè)信息系統對公用信息的需求,支撐企業(yè)信息系統各種功能的實(shí)現;同時(shí),通過(guò)共享信息支撐政府部門(mén)間行業(yè)管理與市場(chǎng)規范化管理方面協(xié)同工作機制的建立

1、現代物流園區信息的主要內容

物流園區信息是指反映物流園區各種活動(dòng)內容的知識、圖像、數據、文件的總稱(chēng) 物流園區信息是物流園區活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節生成的信息,是伴隨物流活動(dòng)而產(chǎn)生的信息流,它主要包括以下幾類(lèi):

(l)物流市場(chǎng)信息:包括物流源點(diǎn)分布、產(chǎn)銷(xiāo)分布信息、用戶(hù)產(chǎn)品信、用戶(hù)信譽(yù)度、需求預測等。

(2)物流路徑信息:包括運輸方式報價(jià)信息、時(shí)刻表信息、有效運力信息、貨物在途信息、貨物流向跟蹤信息、線(xiàn)路信息、運輸線(xiàn)路優(yōu)化信息等.

(3)物流中轉信息:包括庫存定時(shí)信息、貨物進(jìn)出記錄查詢(xún)信息、補貨通知、配載信息、輔助性作業(yè)信息、多式聯(lián)運銜接信息、聯(lián)運運力匹配信息等。

2、現代物流園區信息平臺建設的戰略目標

建設現代物流園區信息服務(wù)平臺的戰略目標必須切合現代物流園區的內涵及特征,服務(wù)于物流園區的管理與發(fā)展,它應該是物流園區發(fā)展目標在信息技術(shù)上的直接體現 具體如下:

(l)建立良好的通信基礎設施,提供政府相關(guān)部門(mén)之間、企業(yè)之間及政府與企業(yè)之間的數據交換基礎設施。

(2)完善行業(yè)管理部門(mén)相關(guān)物流信息系統建設,建立完善的數據采集系統,提供行業(yè)管理的信息支撐手段,提高行業(yè)管理水平。

(3)實(shí)現園區基礎設施的信息化管理,提高基礎設施的利用率,充分發(fā)揮"群集企業(yè)"的協(xié)同作業(yè)優(yōu)勢,進(jìn)一步顯現物流園區的產(chǎn)業(yè)聚集效應。

(4)支持園區與各供應鏈之間物流信息的高度共享,實(shí)現物流信息與物流資源的全面整合和優(yōu)化配置。

(5)支持以園區為協(xié)調中心,園區內外眾多物流企業(yè)為成員的物流供應鏈或動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的動(dòng)態(tài)重組,實(shí)現對客戶(hù)動(dòng)態(tài)物流需求的快速響應。

3、現代物流園區信息平臺的功能

根據物流園區的作業(yè)、管理內容、運作需要等方面來(lái)看,物流園區信息平臺應具備以下的一些主要功能,如圖所示 按照分步實(shí)施,循序漸進(jìn)的原則,把其分為近期功能和遠期功能兩部分 先建設近期功能項目,再建設遠期功能項目這些項目涉及現代物流寬帶網(wǎng)絡(luò )系統、物流業(yè)務(wù)信息系統、現代物流園區內部管理信息服務(wù)系統及商務(wù)信息系統 .

(l)數據交換功能:主要指電子單證的翻譯、轉換和通信,包括網(wǎng)上報關(guān)、報檢、許可證申請、結算、繳稅、退稅、客戶(hù)與商家的業(yè)務(wù)往來(lái)等與信息平臺連接的用戶(hù)間的信息交換,這是信息平臺的核心功能 為了實(shí)現此功能,所有需要傳遞數據的單位都與信息平臺相連,要傳遞的單證信息先傳遞到信息平臺,再由信息平臺根據電子數據中的接收方轉發(fā)到相應單位,接收單位將收到的電子單證信息經(jīng)轉換后送到內部系統處理。

(2)信息發(fā)布服務(wù)功能:主要包括水、陸、航空、多式聯(lián)運價(jià)格體系、新聞和公告、電子政務(wù)指南、貨源情況和運力、航班航期、空車(chē)配載、鐵路車(chē)次、適箱貨源、政策法規等 要實(shí)現此功能,應在園區內部建立管理信息服務(wù)系統,組建局域網(wǎng)并通過(guò)DDN或撥號方式與信息中心聯(lián)網(wǎng),同時(shí)在物業(yè)服務(wù)現場(chǎng)端,配備工作站,實(shí)行計算機全程管理,及時(shí)發(fā)布、搜集、下載有關(guān)信息。

(3)會(huì )員服務(wù)功能:為注冊會(huì )員提供個(gè)性化服務(wù),主要包括會(huì )員單證管理、會(huì )員的貨物狀態(tài)和位置跟蹤、交易跟蹤、交易統計、會(huì )員資信評估等內容。

(4)在線(xiàn)交易功能:交易系統為供方和需方提供一個(gè)虛擬交易市場(chǎng),雙方可發(fā)布和查詢(xún)供需信息,實(shí)現信息共享,加速業(yè)務(wù)開(kāi)展,并規范整個(gè)商貿業(yè)務(wù)的發(fā)生、發(fā)展和結算過(guò)程。

(5)智能配送功能:以最大限度的降低物流成本、提高運作效率為目的,按照實(shí)時(shí)配送原則,利用物流園區的運輸資源,為購買(mǎi)、供應雙方提供高度集中的、功能完善的和不同模式的配送信息服務(wù),降低配送成本.

(6)貨運配載功能:主要包括分銷(xiāo)商批發(fā)配送、消費者購物配送管理、車(chē)輛調度等內容 通過(guò)貨運配載,可以大大提高為了園區為運輸從業(yè)者和貨主的服務(wù)水平,提高貨車(chē)的實(shí)載率,降低貨運成本。

(7)貨物跟蹤功能:采用GIS"GPS系統實(shí)現對車(chē)輛、貨物的實(shí)時(shí)監控,用戶(hù)能隨時(shí)隨地通過(guò)電話(huà)或互聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)自己貨物的狀態(tài)和位置,并可動(dòng)態(tài)提供最佳路線(xiàn)。

(8)資源管理功能:主要是提供對物流園區內各類(lèi)物流資源,包括車(chē)輛、倉儲、技術(shù)裝備等在內的虛擬管理,以反映園區內各類(lèi)物流資源的實(shí)時(shí)狀況,實(shí)現資源的最優(yōu)化配置。

(9)決策分析功能:通過(guò)建立物流業(yè)務(wù)的數學(xué)模型,通過(guò)對己有數據的分析,幫助園區管理人員鑒別、評估和比較物流戰略和策略上的可選方案

(10)金融服務(wù)功能:在網(wǎng)絡(luò )安全技術(shù)進(jìn)一步完善的基礎上,通過(guò)建立與有關(guān)機構信息系統之間的數據交換系統,為園區內物流企業(yè)及客戶(hù)的物流運營(yíng)提供銀行、保險、通關(guān)、衛生安全檢疫等配套服務(wù) 在此類(lèi)業(yè)務(wù)中,信息平臺起到的是信息傳遞的作用,具體業(yè)務(wù)在相關(guān)部門(mén)內部處理,處理結果通過(guò)信息平臺返回用戶(hù).

城市物流園區規劃與建設的原則

1、堅持科學(xué)選址的原則

現代物流園區以現代化、多功能、社會(huì )化、大規模為主要特征,其選址主要遵循:

(l)位于城市中心的邊緣地區,一般在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線(xiàn)附近;

(2)位于內外交通樞紐中心地帶,至少有兩種以上運輸方式連接,有利于多式聯(lián)運的開(kāi)展,特別是鐵路和公路;

(3)位于土地資源開(kāi)發(fā)較好的地區,用地充足,成本較低;

(4)位于城市物流節點(diǎn)附近,現有物流資源較好,一般有較大物流量產(chǎn)生,有可以利用和整合的物流資源;

(5)有利于整個(gè)地區物流網(wǎng)絡(luò )的優(yōu)化和信息資源利用;

(6)擁有數量充足、素質(zhì)較好的勞動(dòng)力條件

(7)考慮與主要貨物流向之間的關(guān)系 物流園區的營(yíng)運效率與進(jìn)入園區的貨物處理量有直接關(guān)系 如果物流園區設在主要貨物流向上,則能最大限度地吸引貨流,提高物流設施的利用率,這也是實(shí)現集約化運輸的基礎.

2、堅持統一規劃的原則

建設綜合物流園區必須按照社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的需要和現代物流發(fā)展的規律,在全國運輸大通道的格局下,按照區域經(jīng)濟的功能、布局和發(fā)展趨勢,依據物流需求量和不同特點(diǎn)由政府統一規劃,尤其要打破地區、行業(yè)的界限,按照科學(xué)布局、資源整合、優(yōu)勢互補、良性循環(huán)的思路進(jìn)行規劃,防止各自為政、盲目布點(diǎn)、惡性競爭、貪大求洋的情況,避免走彎路、耽誤時(shí)間、浪費錢(qián)財.

3、堅持市場(chǎng)化運作的原則

規劃建設綜合物流園區,既要由政府牽頭統一規劃和指導協(xié)調,又要堅持市場(chǎng)經(jīng)濟運作的原則 在"政府搭臺,企業(yè)唱戲,統一規劃,分步實(shí)施,完善配套,搞好服務(wù)"精神指導下,在園區的功能開(kāi)發(fā)建設、企業(yè)的進(jìn)駐和資源整合等方面,都要靠園區優(yōu)良的基礎設施、先進(jìn)的物流功能、健康的生活環(huán)境、優(yōu)惠的各項政策和周到有效的服務(wù)來(lái)吸引物流企業(yè)和投資者共同參與,真正使園區成為物流企業(yè)大展宏圖的舞臺和成長(cháng)壯大的搖籃.

4、堅持高起點(diǎn)現代化的原則

規劃建設綜合物流園區,必須瞄準世界物流發(fā)展的先進(jìn)水平,以現代化物流技術(shù)為指導,堅持高起點(diǎn)和現代化 物流園區必須要以市場(chǎng)為導向,高度重視物流信息系統的建設.

5、柔性化原則

針對本區域現代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不夠完善,人們的認識還不夠深入的情況,現代物流園區的規劃應采取柔性規劃,突出規劃中持續改進(jìn)機制,確立規劃的階段性目標,建立規劃實(shí)施過(guò)程中的階段性評估檢查制度,以保證規劃的最終實(shí)現.

6、風(fēng)險預防原則

由于現代物流園區的建設投資大、周期長(cháng)、效應慢、風(fēng)險大,因而必須有合理"風(fēng)險評估報告",通過(guò)定性、定量相結合的風(fēng)險評估機制,提高規劃的科學(xué)性和可行性,起到風(fēng)險預防的作用.

7、人才一優(yōu)先原則

物流園區的建設規劃是非常復雜、龐大的工程,涉及的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域廣泛,必須有各種類(lèi)型的專(zhuān)家型人才參與.