月29日，深圳市規劃和自然資源局、深圳市發(fā)展和改革委員會(huì )發(fā)布關(guān)于印發(fā)《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《規劃》”）。

《規劃》總體目標明確：積極鼓勵開(kāi)展城中村和舊工業(yè)區有機更新，統籌有序推進(jìn)拆除重建類(lèi)城市更新，深入開(kāi)展土地整備利益統籌，加速盤(pán)活規模成片土地，打造“兩個(gè)百平方公里級”的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，逐步實(shí)現城市空間結構優(yōu)化、住宅供應增加、公共服務(wù)水平與基礎支撐能力提升，為加快建成現代化國際化創(chuàng )新型城市提供有力支撐。

分項目標涉及7項：

1．不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新片區內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務(wù)設施和盤(pán)活存量低效用地外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區內拆建比不應大于2。

2．規劃期內，全市城市更新和土地整備實(shí)施規模不少于95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于45平方公里，完成直接供應用地10平方公里和空間儲備用地40平方公里。

3．規劃期內通過(guò)城市更新和土地整備完成基礎教育設施學(xué)位不少于21.3萬(wàn)個(gè)，重點(diǎn)保障一批綜合醫院、高中等全市緊缺的大型公共服務(wù)設施用地供應，彌補民生短板。落實(shí)水質(zhì)凈化廠(chǎng)、電力、環(huán)境生態(tài)園等市政設施用地，提升市政支撐水平。加快推動(dòng)國鐵、城際鐵路、軌道及相關(guān)場(chǎng)站、新（擴）建主干路等用地整備，促進(jìn)交通設施完善。

4．加大住房保障力度，通過(guò)城市更新和土地整備持續穩定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規劃期內實(shí)現供應商品住房建筑面積不少于3000萬(wàn)平方米，力爭通過(guò)土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里，通過(guò)城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬(wàn)平方米。

5．規劃期內保留提升100平方公里工業(yè)區，連片改造及整備45平方公里產(chǎn)業(yè)空間。其中，完成產(chǎn)業(yè)空間土地整備20平方公里，推進(jìn)連片改造25平方公里，打造一批集中連片高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，力保重大產(chǎn)業(yè)項目落地。

6．規劃期內完成城市更新和土地整備固定資產(chǎn)投資總額不少于1萬(wàn)億元（含各類(lèi)城市更新以及土地整備項目）。

7．有效發(fā)揮城市更新單元計劃的管控作用，合理控制新增更新單元計劃規模，規劃期內全市新增更新單元計劃規模上限為28平方公里。規劃期內要大力提高已批更新單元計劃的實(shí)施率，加強新增更新單元計劃規模與已批項目實(shí)施之間的聯(lián)動(dòng)，探索搭建城市更新年度計劃流量管控機制。

《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》

一、編制背景與規劃特點(diǎn)

(一)編制背景

國家對“十四五”規劃高度重視?！笆奈濉睍r(shí)期是我國全面建成小康社會(huì )、實(shí)現第一個(gè)百年奮斗目標之后，乘勢而上開(kāi)啟全面建設社會(huì )主義現代化國家新征程、向第二個(gè)百年奮斗目標進(jìn)軍的第一個(gè)五年，我國將進(jìn)入新發(fā)展階段。

2020年8月6日，習近平總書(shū)記對“十四五”規劃作出重要指示：“十四五”規劃同人民群眾生產(chǎn)生活密切相關(guān)，要開(kāi)門(mén)問(wèn)策、集思廣益，切實(shí)把社會(huì )期盼、群眾智慧、專(zhuān)家意見(jiàn)、基層經(jīng)驗充分吸收到“十四五”規劃編制中來(lái)，齊心協(xié)力把“十四五”規劃編制好。10月29日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》印發(fā)，明確提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市生態(tài)修復、功能完善工程，統籌城市規劃、建設、管理，合理確定城市規模、人口密度、空間結構，促進(jìn)大中小城市和小城鎮協(xié)調發(fā)展”。

“十四五”規劃編制面臨新的外部環(huán)境?！吨泄仓醒?、國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設中國特色社會(huì )主義先行示范區的意見(jiàn)》和《深圳建設中國特色社會(huì )主義先行示范區綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020-2025)》相繼印發(fā)，為深圳城市發(fā)展指明了方向；國家積極推動(dòng)粵港澳大灣區建設，并賦予深圳灣區中心城市發(fā)展極核的重要地位。恰逢深圳經(jīng)濟特區建立40周年，“雙區建設”全面鋪開(kāi)、縱深推進(jìn)的關(guān)鍵之年，以及高質(zhì)量全面建成小康社會(huì )和“十三五”規劃的收官之年，深圳城市更新與土地整備工作必須對標國際一流城市，以更寬廣的視野、更先進(jìn)的理念、更高質(zhì)量的標準以及更有力的實(shí)施，推動(dòng)深圳從高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉變。

城市更新和土地整備實(shí)施面臨新挑戰。2016年以來(lái)，深圳市城市更新與土地整備陸續開(kāi)展了多項改革舉措，取得了拓展城市空間、完善公共配套、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉型等一系列成績(jì)。隨著(zhù)工作的深入推進(jìn)，深圳城市更新與土地整備也面臨工業(yè)區塊線(xiàn)管控、城中村綜合整治分區管理、工業(yè)區保留提升區劃定等新政策和新形勢，以及遇到強區放權后管理效率和質(zhì)量面臨挑戰、政府統籌主導作用發(fā)揮不充分、市場(chǎng)項目趨于“碎片化”、重點(diǎn)更新單元及土地整備利益統籌工作推進(jìn)緩慢等新問(wèn)題。

全市“十四五”規劃工作提出明確編制要求。按照《深圳市發(fā)展和改革委員會(huì )關(guān)于印發(fā)<深圳市“十四五”規劃編制工作方案>的通知》(深發(fā)改[2019]604號)，明確將《深圳市城市更新與土地整備“十四五”規劃》納入全市“十四五”專(zhuān)項規劃編制目錄，應按市政府統一部署，按時(shí)完成相關(guān)工作，為全市“十四五”規劃的編制提供支撐。

此外，恰逢新一輪全市國土空間總體規劃編制，將進(jìn)一步明確全市城市更新與土地整備工作的長(cháng)遠目標和戰略安排。自2009年以來(lái)，我市已陸續編制了兩版城市更新專(zhuān)項規劃和一版土地整備專(zhuān)項規劃，有效指導了“十二五”和“十三五”兩個(gè)五年期內全市城市更新與土地整備工作的開(kāi)展。為了充分銜接落實(shí)上層次規劃要求，使專(zhuān)項規劃更好地發(fā)揮規劃引領(lǐng)、指導全局的綱領(lǐng)性作用，有必要及時(shí)編制下一個(gè)五年的城市更新與土地整備專(zhuān)項規劃。

(二)規劃特點(diǎn)

本規劃編制具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一是深入貫徹習近平生態(tài)文明思想和總書(shū)記系列重要講話(huà)以及重要指示批示精神，全面貫徹中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見(jiàn)》和《關(guān)于推動(dòng)城鄉建設綠色發(fā)展的意見(jiàn)》以及住房和城鄉建設部印發(fā)的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，規劃期內全面加大城市有機更新力度，有序推進(jìn)城中村綜合整治、工業(yè)區保留提升和歷史風(fēng)貌區保護工作。

二是強化規劃引領(lǐng)，在全市國土空間總體規劃等上層次規劃的指導下，積極落實(shí)上層次規劃確定的城市空間結構、重點(diǎn)發(fā)展片區傳導、用地和建筑結構調整要求等核心內容。

三是強化更新整備的融合，規劃在編制過(guò)程中從任務(wù)指標分解、空間范圍劃定和考核機制設計等多種方面積極探索更新整備融合，力爭成為高質(zhì)量可持續發(fā)展的存量規劃治理典范。

四是強化城市更新和土地整備的公共利益屬性，規劃指標設定、空間范圍劃定等方面均考慮將公共利益保障放在首位。

五是充分的市區聯(lián)動(dòng)，成立市區聯(lián)合編制工作組，市、區共同參與了規劃編制的各個(gè)環(huán)節。

(三)規劃定位

本規劃是指導全市城市更新和土地整備五年工作的綱領(lǐng)性文件與行動(dòng)指南，是落實(shí)《深圳市國土空間總體規劃(2020-2035年)》的專(zhuān)項規劃，是《深圳市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展十四個(gè)五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》的重要組成部分，是指導各區城市更新和土地整備五年規劃編制及年度計劃制定的重要依據。

二、規劃編制過(guò)程

（一）規劃動(dòng)員

2020 年5月12日，深圳市城市更新和土地整備局召開(kāi)了《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》編制動(dòng)員會(huì )。成立了包括各區（含新區，下同）更新整備局一名主管領(lǐng)導與一名主辦人員在內的規劃編制聯(lián)合工作小組，要求各區更新整備局積極參與規劃調研、規劃編制、評審研討等各項過(guò)程。確定了工作例會(huì )機制，定期通報規劃編制進(jìn)展，及時(shí)研討解決編制過(guò)程遇到的問(wèn)題。

（二）調研訪(fǎng)談

課題組于2020 年5 月至6 月，分別走訪(fǎng)全市十個(gè)區更新整備局，了解更新整備管理工作現狀和存在問(wèn)題，聽(tīng)取“十四五”期間各區更新整備初步目標與訴求，以及搜集相關(guān)數據和資料。于2020年7月，與市城管局、市住建局等相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行溝通，掌握了解城中村綜合整治、住房保障等相關(guān)工作進(jìn)展及需求。

（三）專(zhuān)家咨詢(xún)和研討

在規劃編制前期，開(kāi)展專(zhuān)家咨詢(xún)會(huì )，結合專(zhuān)家意見(jiàn)開(kāi)展、完善規劃成果。于2020 年8 月12 日，邀請來(lái)自市內外高校、技術(shù)單位、政府、企業(yè)及行業(yè)協(xié)會(huì )等領(lǐng)域的七位專(zhuān)家開(kāi)展專(zhuān)家咨詢(xún)會(huì )，就規劃總體思路、目標規模安排、規劃分區指引等總體要求提供思路和對策。

在規劃后期，組織召開(kāi)了本規劃的專(zhuān)家研討會(huì )，對《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》文本和圖紙等內容進(jìn)行研討，其中重點(diǎn)研討該規劃是否落實(shí)“不大拆大建”的總體要求。會(huì )議邀請城市更新、城市規劃、交通市政、生態(tài)環(huán)境等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的7 位專(zhuān)家組成本次研討會(huì )專(zhuān)家組。專(zhuān)家組認真聽(tīng)取了市規劃和自然資源局的規劃成果匯報，經(jīng)過(guò)集體討論評議認為規劃嚴格貫徹落實(shí)習近平總書(shū)記系列講話(huà)和重要指示批示精神、《關(guān)于推動(dòng)城鄉建設綠色發(fā)展的意見(jiàn)》、《關(guān)于進(jìn)一步加強歷史文化街區和歷史建筑保護工作的通知》中有關(guān)歷史文化保護傳承、古樹(shù)名木保護等相關(guān)要求，符合住房和城鄉建設部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》的相關(guān)要求，專(zhuān)家組對規劃成果予以充分肯定。

（四）意見(jiàn)征求及處理

規劃編制過(guò)程中，分別于2020 年9 月、10 月向各區更新整備局專(zhuān)題發(fā)函征求規劃成果意見(jiàn)。在意見(jiàn)處理過(guò)程中，課題組與各區就規劃規模指標、分區管控等核心內容進(jìn)行多次當面溝通銜接，充分聽(tīng)取了各區意見(jiàn)，并在此基礎上優(yōu)化調校了規劃成果。

2021年1月，規劃成果向市發(fā)改委“十四五”規劃主管處室進(jìn)行了溝通和交流。

2021年2月-5月，規劃成果征求各區政府及市職能部門(mén)意見(jiàn)，并在意見(jiàn)處理過(guò)程中，與各區就具體意見(jiàn)進(jìn)行當面溝通和銜接。6月，規劃成果通過(guò)市規劃和自然資源局局長(cháng)辦公會(huì )審議，并通過(guò)市發(fā)改委召開(kāi)的“十四五”規劃專(zhuān)題協(xié)調會(huì )議。8月，規劃成果原則通過(guò)了市城市空間整備項目指揮部第九次會(huì )議暨產(chǎn)業(yè)空間協(xié)調專(zhuān)班第二次會(huì )議審議。

2021年12月，組織召開(kāi)專(zhuān)家研討會(huì )，對規劃文本和圖紙等內容進(jìn)行研討，其中重點(diǎn)研討該規劃是否落實(shí)“不大拆大建”的總體要求。課題組根據相關(guān)意見(jiàn)和復函內容對規劃成果修改和完善，并將規劃成果聯(lián)合市發(fā)改委依程序報市政府審批。

三、規劃主要內容

(一)規劃目標與規模

“十四五”期間，全面貫徹落實(shí)習近平總書(shū)記系列講話(huà)精神，緊抓中國特色社會(huì )主義先行示范區建設和粵港澳大灣區發(fā)展機遇，堅定不移實(shí)施城市更新行動(dòng)且在實(shí)施行動(dòng)中防止大拆大建，深入落實(shí)市委市政府關(guān)于“碳達峰、碳中和”的重大決策部署，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展和提升土地節約集約利用水平為核心，以持續強化政府統籌力度、全面盤(pán)活城市低效用地為方向，以更新整備融合、政策創(chuàng )新為手段，深入探索利用存量建設用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的市場(chǎng)化機制，全面、合理、有序推進(jìn)城市更新和土地整備各項工作。

積極鼓勵開(kāi)展城中村和舊工業(yè)區有機更新，統籌有序推進(jìn)拆除重建類(lèi)城市更新，深入開(kāi)展土地整備利益統籌，加速盤(pán)活規模成片土地，打造“兩個(gè)百平方公里級”的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，逐步實(shí)現城市空間結構優(yōu)化、住宅供應增加、公共服務(wù)水平與基礎支撐能力提升，為加快建成現代化國際化創(chuàng )新型城市提供有力支撐。具體分項目標如下：

1.規劃期內堅持“留改拆”并舉，以保留提升為主，除違法建筑、經(jīng)專(zhuān)業(yè)機構鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑以及滿(mǎn)足存量低效用地盤(pán)活評價(jià)標準的用地外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新片區內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務(wù)設施和盤(pán)活存量低效用地外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區內拆建比不應大于2。

2.規劃期內，全市城市更新和土地整備實(shí)施規模不少于95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于45平方公里，完成直接供應用地10平方公里和空間儲備用地40平方公里。直接供應用地是指通過(guò)拆除重建類(lèi)城市更新簽訂合同出讓的開(kāi)發(fā)建設用地(不含移交入庫用地)，以及通過(guò)土地整備簽訂合同出讓的土地(含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等)；空間儲備用地是指通過(guò)城市更新移交入庫的用地，以及通過(guò)土地整備移交政府管理的用地(不含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等)。規劃期內將加快城市更新和土地整備融合，逐步完善轄區內城市更新和土地整備目標任務(wù)指標之間的互動(dòng)調節機制。

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3.規劃期內通過(guò)城市更新和土地整備完成基礎教育設施學(xué)位不少于21.3萬(wàn)個(gè)，重點(diǎn)保障一批綜合醫院、高中等全市緊缺的大型公共服務(wù)設施用地供應，彌補民生短板。落實(shí)水質(zhì)凈化廠(chǎng)、電力、環(huán)境生態(tài)園等市政設施用地，提升市政支撐水平。加快推動(dòng)國鐵、城際鐵路、軌道及相關(guān)場(chǎng)站、新(擴)建主干路等用地整備，促進(jìn)交通設施完善。

表8 基礎教育設施配建任務(wù)分配方案

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4.規劃期內保留提升100平方公里工業(yè)區，連片改造及整備45平方公里產(chǎn)業(yè)空間。其中，完成產(chǎn)業(yè)空間土地整備20平方公里，推進(jìn)連片改造25平方公里，打造一批集中連片高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，力保重大產(chǎn)業(yè)項目落地。

表5 工業(yè)區保留提升區分配方案

表6 產(chǎn)業(yè)空間整備區和連片升級改造區分配方案

5.加大住房保障力度，通過(guò)城市更新和土地整備持續穩定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規劃期內實(shí)現供應商品住房建筑面積不少于3000萬(wàn)㎡，力爭通過(guò)土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里，力爭通過(guò)城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬(wàn)㎡。

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6.規劃期內完成城市更新和土地整備固定資產(chǎn)投資總額不少于1萬(wàn)億元(含各類(lèi)城市更新以及土地整備項目)。

7.有效發(fā)揮城市更新單元計劃的管控作用，合理控制新增更新單元計劃規模，規劃期內全市新增更新單元計劃規模上限為28平方公里。規劃期內要大力提高已批更新單元計劃的實(shí)施率，加強新增更新單元計劃規模與已批項目實(shí)施之間的聯(lián)動(dòng)，探索搭建城市更新年度計劃流量管控機制。

表2 更新單元計劃規模分配方案

(二)規劃結構指引

規劃期內通過(guò)城市更新和土地整備不斷優(yōu)化建設用地和建筑規模結構，重點(diǎn)保障公共服務(wù)與基礎配套用地和建筑面積，大力提高居住與產(chǎn)業(yè)建筑面積，嚴格控制新增商業(yè)(含研發(fā)和辦公)建筑面積。其中，居住用地和建筑面積比例不少于50%，商業(yè)(含研發(fā)和辦公)建筑面積比例不高于20%，產(chǎn)業(yè)建筑面積比例不少于30%。

(三)規劃分區指引

1.城市更新空間范圍

城市更新空間范圍包括限制拆除重建區和允許拆除重建區。

城市更新限制拆除重建區包含以下三種情形：

(1)位于城中村綜合整治分區和工業(yè)區保留提升區范圍的；

(2)位于成片舊住宅區范圍的；

(3)有嚴格建設行為控制、需政府采取手段對拆除重建類(lèi)更新進(jìn)行管控的，或位于基本生態(tài)控制線(xiàn)、橙線(xiàn)、紫線(xiàn)、文物保護范圍、歷史建筑和歷史風(fēng)貌區等范圍內的。位于城市更新限制拆除重建區的用地，原則上不得納入全市允許拆除重建區及各區拆除重建空間范圍，重點(diǎn)更新單元除外。

按照2021年12月23日專(zhuān)家研討會(huì )意見(jiàn)，將優(yōu)先拆除重建區名稱(chēng)修改為允許拆除重建區。允許拆除重建區是規劃拆除范圍的引導區，范圍內不得進(jìn)行大規模拆除重建，重點(diǎn)解決完善公共服務(wù)設施、消除歷史違建、盤(pán)活存量低效用地、修復城市生態(tài)等問(wèn)題。按照市區聯(lián)動(dòng)、剛性管控、彈性管理的原則劃定城市更新允許拆除重建區，允許拆除重建區的劃定對象為更新潛力規模較大、集中成片的區域，以區塊形式劃入，單個(gè)區塊或與周邊已批更新單元計劃無(wú)縫銜接后連片的用地面積原則上不低于15公頃，同時(shí)還應滿(mǎn)足以下條件之一：

(1)位于全市國土空間規劃明確的市級中心區、更新整備重點(diǎn)地區，以及市層面確定的重點(diǎn)發(fā)展片區；

(2)經(jīng)公共設施供給能力評估認為中小學(xué)等公共配套設施嚴重不足且基本滿(mǎn)足計劃申報條件的地區；

(3)區更新職能部門(mén)擬作為重點(diǎn)更新單元推進(jìn)的潛力地區。允許拆除重建區范圍用地面積約103平方公里。

表10 區級城市更新空間范圍規模

2.土地整備空間范圍

土地整備空間范圍包括產(chǎn)業(yè)空間整備區及綜合功能整備區。

產(chǎn)業(yè)空間整備區是指為搶抓粵港澳大灣區和先行示范區建設“雙區驅動(dòng)”重大歷史機遇，支撐實(shí)體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，以“盤(pán)活空間、提質(zhì)增效、集中連片”為原則，劃定的規劃以產(chǎn)業(yè)為主導的土地整備區。具體包括《市規劃和自然資源局關(guān)于加快推進(jìn)全市較大面積產(chǎn)業(yè)空間土地整備工作的通知》劃定的33片1平方公里以上較大面積產(chǎn)業(yè)土地整備空間，以及按照《實(shí)施方案》劃定的工業(yè)區土地整備區。具體管理要求和實(shí)施應按照上述文件執行。產(chǎn)業(yè)空間整備區是城市更新和土地整備年度計劃任務(wù)考核的重要空間范圍。年度產(chǎn)業(yè)用地整備任務(wù)原則上應在產(chǎn)業(yè)空間整備區內落實(shí)。土地整備完成位于產(chǎn)業(yè)空間整備區范圍外且法定圖則規劃為工業(yè)用地、倉儲用地的，也可納入年度產(chǎn)業(yè)用地整備任務(wù)。

綜合功能整備區是指為全面落實(shí)“幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居、弱有所扶”的民生發(fā)展目標，加大土地整備工作對我市民生設施與住房建設等用地空間保障力度，探索劃定的土地整備區域。規劃期內，全市共劃定綜合功能整備區25片，涉及需要土地整備的用地規模為20.3平方公里。綜合功能整備區的相關(guān)管理要求和具體政策由市政府及相關(guān)部門(mén)另行制定。

表11 綜合功能整備區實(shí)施規模

3.更新整備融合范圍

借助綜合授權試點(diǎn)改革契機，以促進(jìn)城市更新和土地整備兩種實(shí)施模式融合為目標，開(kāi)展更新整備融合試點(diǎn)區范圍劃定?！笆奈濉逼陂g,積極鼓勵各區劃定若干個(gè)更新整備融合試點(diǎn)區范圍，作為更新整備融合創(chuàng )新政策封閉運行的試點(diǎn)范圍。劃入更新整備融合試點(diǎn)區范圍的，其按照城市更新方式實(shí)施的部分將視為符合城市更新五年規劃相關(guān)空間管控要求。

更新整備融合試點(diǎn)區實(shí)施可參照重點(diǎn)更新單元模式，試點(diǎn)區計劃和規劃由各區政府負責擬定，經(jīng)市更新整備主管部門(mén)審查后，由各區報市政府批準。規劃經(jīng)批準后，由區政府組織以公開(kāi)方式確定實(shí)施方式和實(shí)施主體。試點(diǎn)區范圍內積極鼓勵融合運用城市更新、土地整備等多種實(shí)施手段，實(shí)現片區整體發(fā)展的總體目標。

(四)公共服務(wù)設施和基礎設施規劃指引

為強化對上層次規劃的支撐和保障作用，結合全市國土空間總體規劃等上層次規劃、相關(guān)專(zhuān)項規劃、全市公共配套能力評估等內容，建立公共服務(wù)設施和基礎設施項目清單，通過(guò)城市更新和土地整備統籌落實(shí)各類(lèi)項目用地，加快構建適度超前、功能完備、安全高效的現代化公共服務(wù)設施和基礎設施系統，推動(dòng)城市向高效率運行、高質(zhì)量生活發(fā)展。

以下為《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》全文：

深圳市城市更新和

土地整備“十四五”規劃

第一章 總 則

第一節 規劃前言

全面貫徹落實(shí)習近平總書(shū)記系列講話(huà)精神，深入貫徹《中共中央、國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設中國特色社會(huì )主義先行示范區的意見(jiàn)》、《深圳建設中國特色社會(huì )主義先行示范區綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025）》和《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，嚴格貫徹中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見(jiàn)》和《關(guān)于推動(dòng)城鄉建設綠色發(fā)展的意見(jiàn)》以及住房和城鄉建設部印發(fā)的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，緊抓粵港澳大灣區發(fā)展機遇，依據《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例》、《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實(shí)施細則》、《關(guān)于推進(jìn)土地整備工作的若干意見(jiàn)》以及相關(guān)政策和技術(shù)規范，結合廣東省人民政府《廣東省舊城鎮舊廠(chǎng)房舊村莊改造管理辦法》、《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節約集約用地的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見(jiàn)》等文件精神，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展和提升土地節約集約利用水平為核心，以持續強化政府統籌力度、全面盤(pán)活城市低效用地為方向，依據相關(guān)法律、法規和上層次規劃的要求，制定本規劃。

第二節 規劃原則

本規劃遵循“規劃引領(lǐng)、政府統籌，公益優(yōu)先、強化融合，有機更新、生態(tài)優(yōu)先，市區聯(lián)動(dòng)、公眾參與”的原則。

第三節 規劃范圍

本規劃范圍為深圳市全市域（不含深汕合作區）。

第四節 規劃定位

本規劃是指導全市城市更新和土地整備五年工作的綱領(lǐng)性文件與行動(dòng)指南，是落實(shí)《深圳市國土空間總體規劃（2020-2035年）》的專(zhuān)項規劃，是《深圳市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》的重要組成部分，是指導各區城市更新和土地整備五年規劃編制及年度計劃制定的重要依據。

第五節 規劃期限

本規劃期限為2021-2025年。

第二章 規劃目標

第一節 總體目標

“十四五”期間，全面貫徹落實(shí)習近平總書(shū)記系列講話(huà)精神，緊抓中國特色社會(huì )主義先行示范區建設和粵港澳大灣區發(fā)展機遇，堅定不移實(shí)施城市更新行動(dòng)且在實(shí)施行動(dòng)中防止大拆大建，深入落實(shí)市委市政府關(guān)于“碳達峰、碳中和”的重大決策部署，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展和提升土地節約集約利用水平為核心，以持續強化政府統籌力度、全面盤(pán)活城市低效用地為方向，以更新整備融合、政策創(chuàng )新為手段，深入探索利用存量建設用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的市場(chǎng)化機制，全面、合理、有序推進(jìn)城市更新和土地整備各項工作。

積極鼓勵開(kāi)展城中村和舊工業(yè)區有機更新，統籌有序推進(jìn)拆除重建類(lèi)城市更新，深入開(kāi)展土地整備利益統籌，加速盤(pán)活規模成片土地，打造“兩個(gè)百平方公里級”的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，逐步實(shí)現城市空間結構優(yōu)化、住宅供應增加、公共服務(wù)水平與基礎支撐能力提升，為加快建成現代化國際化創(chuàng )新型城市提供有力支撐。

第二節 分項目標

1．規劃期內堅持“留改拆”并舉，以保留提升為主，除違法建筑、經(jīng)專(zhuān)業(yè)機構鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑以及滿(mǎn)足存量低效用地盤(pán)活評價(jià)標準的用地外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新片區內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務(wù)設施和盤(pán)活存量低效用地外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區內拆建比不應大于2。

2．規劃期內，全市城市更新和土地整備實(shí)施規模不少于95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于45平方公里，完成直接供應用地10平方公里和空間儲備用地40平方公里，具體分配方案見(jiàn)表1。直接供應用地是指通過(guò)拆除重建類(lèi)城市更新簽訂合同出讓的開(kāi)發(fā)建設用地（不含移交入庫用地），以及通過(guò)土地整備簽訂合同出讓的土地（含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等）；空間儲備用地是指通過(guò)城市更新移交入庫的用地，以及通過(guò)土地整備移交政府管理的用地（不含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等）。規劃期內將加快城市更新和土地整備融合，逐步完善轄區內城市更新和土地整備目標任務(wù)指標之間的互動(dòng)調節機制。

表1 用地供應和綜合整治任務(wù)分配方案

3．規劃期內通過(guò)城市更新和土地整備完成基礎教育設施學(xué)位不少于21.3萬(wàn)個(gè)，重點(diǎn)保障一批綜合醫院、高中等全市緊缺的大型公共服務(wù)設施用地供應，彌補民生短板。落實(shí)水質(zhì)凈化廠(chǎng)、電力、環(huán)境生態(tài)園等市政設施用地，提升市政支撐水平。加快推動(dòng)國鐵、城際鐵路、軌道及相關(guān)場(chǎng)站、新（擴）建主干路等用地整備，促進(jìn)交通設施完善。

4．加大住房保障力度，通過(guò)城市更新和土地整備持續穩定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規劃期內實(shí)現供應商品住房建筑面積不少于3000萬(wàn)平方米，力爭通過(guò)土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里，通過(guò)城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬(wàn)平方米。

5．規劃期內保留提升100平方公里工業(yè)區，連片改造及整備45平方公里產(chǎn)業(yè)空間。其中，完成產(chǎn)業(yè)空間土地整備20平方公里，推進(jìn)連片改造25平方公里，打造一批集中連片高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，力保重大產(chǎn)業(yè)項目落地。

6．規劃期內完成城市更新和土地整備固定資產(chǎn)投資總額不少于1萬(wàn)億元（含各類(lèi)城市更新以及土地整備項目）。

7．有效發(fā)揮城市更新單元計劃的管控作用，合理控制新增更新單元計劃規模，規劃期內全市新增更新單元計劃規模上限為28平方公里，具體分配方案見(jiàn)表2。規劃期內要大力提高已批更新單元計劃的實(shí)施率，加強新增更新單元計劃規模與已批項目實(shí)施之間的聯(lián)動(dòng)，探索搭建城市更新年度計劃流量管控機制。

表2 更新單元計劃規模分配方案

第三章 規劃策略

為實(shí)現規劃期內城市更新和土地整備的發(fā)展目標，制定推進(jìn)城市綠色發(fā)展、保護歷史文化資源、提升公服支撐水平、加大住房保障力度、提高產(chǎn)業(yè)空間質(zhì)量、優(yōu)化城市空間布局等方面的規劃策略。

第一節 推進(jìn)城市綠色發(fā)展

深入貫徹落實(shí)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于推動(dòng)城鄉建設綠色發(fā)展的意見(jiàn)》的相關(guān)要求，堅持生態(tài)優(yōu)先、節約優(yōu)先、保護優(yōu)先，堅持人與自然和諧共生，尊重自然、順應自然、保護自然，推動(dòng)構建人和自然生命共同體。積極銜接并嚴守“三線(xiàn)一單”，助推建設方式逐步實(shí)現綠色轉型，碳減排扎實(shí)推進(jìn)，城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量整體改善，城市發(fā)展質(zhì)量和資源環(huán)境承載能力顯著(zhù)提升，為深圳建設國家森林城市提供重要支撐。

深化推進(jìn)城中村綜合整治工作。鼓勵綜合整治分區范圍內城中村整治與城市修補工作相結合，積極開(kāi)展社區營(yíng)造。探索通過(guò)有限的加建、改建或局部拆建，增補城中村公共服務(wù)設施，消除安全隱患。提升基層設施服務(wù)能力，鼓勵整合社區服務(wù)設施用房資源，提升利用效率和空間品質(zhì)，建設綜合性社區鄰里中心。

切實(shí)推進(jìn)工業(yè)區保留提升區的綜合整治工作。鼓勵工業(yè)區保留提升區內通過(guò)綜合整治提升空間品質(zhì)。以完善工業(yè)區配套設施、消除安全隱患，滿(mǎn)足企業(yè)轉型升級、擴大生產(chǎn)的空間需求為目標，鼓勵通過(guò)加建、改建、擴建等手段適度提升工業(yè)區容積率。提升工業(yè)園區運營(yíng)管理水平，鼓勵引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)運營(yíng)主體，統籌園區資源管理、提升運營(yíng)服務(wù)水平。

全面開(kāi)展舊住宅區綜合整治工作。消除舊住宅區安全隱患，提升舊住宅區空間品質(zhì)。開(kāi)展建筑整治出新，修繕建筑立面，推進(jìn) “第五立面”綠色化。開(kāi)展景觀(guān)綠化翻新，提升舊住宅區綠化景觀(guān)設計和服務(wù)水平，改善居住環(huán)境品質(zhì)。開(kāi)展老舊設施換新，完善舊住宅區配套水平。疏通整理市政管網(wǎng)，結合綠化翻新推廣布設海綿設施。鼓勵原特區內有條件的舊住宅區不斷拓展微改造資金籌措渠道，探索建立政府、居民、社會(huì )力量合理共擔機制。

加快生態(tài)功能區內用地清退與整備工作。全面落實(shí)“綠水青山就是金山銀山”的理念，通過(guò)更新整備實(shí)施不斷加強生態(tài)環(huán)境保護，優(yōu)化生態(tài)空間格局，提升片區綠化率。鼓勵更新整備與生態(tài)修復工作相結合，促進(jìn)城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的有機融合。除必要的交通市政設施外，鼓勵基本生態(tài)控制線(xiàn)、藍線(xiàn)等范圍內的建設用地通過(guò)城市更新或土地整備予以清退。加大對生態(tài)功能區內低效用地的土地整備力度，提升生態(tài)服務(wù)功能。

推動(dòng)城市低碳循環(huán)建設工作。深入落實(shí)“碳達峰、碳中和”重大決策部署，積極利用可再生能源，提高城市更新、土地整備過(guò)程中廢棄物利用水平，減少污染物排放。采用先進(jìn)產(chǎn)品與技術(shù)，加大節能、節水、節材、節地力度，提高能源和水資源利用效率，降低城市能源、水資源消費總量。

第二節 保護歷史文化資源

深入貫徹落實(shí)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見(jiàn)》的相關(guān)要求，加強對全市歷史文化遺產(chǎn)、古樹(shù)名木、城市特色風(fēng)貌區等資源的調查，并在城市更新和土地整備工作中系統保護、利用、傳承好歷史文化資源，促進(jìn)歷史文化保護傳承與城市建設融合發(fā)展。

嚴格保護歷史文化資源。城市更新和土地整備的計劃、規劃和實(shí)施等各階段涉及歷史風(fēng)貌區、歷史建筑的，嚴格落實(shí)《深圳市歷史風(fēng)貌區和歷史建筑保護辦法》的保護與活化利用相關(guān)要求。歷史風(fēng)貌區已納入城市更新單元范圍尚未編制保護規劃的，轄區政府補充編制歷史風(fēng)貌區保護專(zhuān)項或專(zhuān)題規劃，與城市更新單元規劃同步報批。在城市更新和土地整備工作中應嚴格保護古樹(shù)名木，禁止砍伐和遷移古樹(shù)名木，呼吁市民愛(ài)護古樹(shù)名木，傳承歷史文明。

加強歷史風(fēng)貌區和歷史建筑周邊風(fēng)貌協(xié)調。歷史建筑保護范圍內嚴格禁止拆除重建，鼓勵對建設控制地帶內開(kāi)展綜合整治，使建筑物或構筑物在形式、高度、體量、色調等方面與歷史建筑保持風(fēng)貌協(xié)調。歷史風(fēng)貌區原則上不納入拆除重建范圍，鼓勵開(kāi)展綜合整治類(lèi)城市更新予以保護修繕。歷史風(fēng)貌區的核心保護范圍禁止新建、擴建，必要的改建行為應延續原有歷史風(fēng)貌、街巷格局、空間尺度，建設控制地帶新建、擴建、改建行為應與歷史風(fēng)貌相協(xié)調。

實(shí)行動(dòng)態(tài)開(kāi)放的文化遺產(chǎn)保護策略，保存潛在歷史文化資源。拓展保護內容與保護范圍，在拆除重建之前應嚴格開(kāi)展歷史文化資源評估。積極發(fā)掘名錄外潛在的歷史文化資源，特別是改革開(kāi)放以來(lái)彰顯特區改革開(kāi)放文化精神、標記特區改革開(kāi)放歷史進(jìn)程的優(yōu)秀現代建筑，主動(dòng)留存各時(shí)期歷史印記。經(jīng)認定確有保護保留價(jià)值的潛在歷史建筑，可申請納入歷史建筑候補名錄，并依照有關(guān)政策落實(shí)歷史建筑容積獎勵或者容積轉移。

綜合運用多種手段加強歷史文化資源的活化利用。鼓勵以政府主導和社會(huì )參與的方式，將名錄確定的歷史建筑通過(guò)微更新手段活化利用為博物館、藝術(shù)館等城市或社區的公共性、文化性空間。位于歷史風(fēng)貌區或歷史建筑和歷史風(fēng)貌區周邊建設控制地帶內尚未列入名錄但具有一定歷史文化價(jià)值的傳統風(fēng)貌建筑，鼓勵以社會(huì )為主和政府引導的方式，通過(guò)綜合整治規劃落實(shí)活化利用主體、活化利用方案、保護管控要求，并依規劃進(jìn)行活化利用。對于具有代表性、典型性和工業(yè)美學(xué)特征的工業(yè)建筑，鼓勵通過(guò)綜合整治的手段，植入城市服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行活化利用；位于基本生態(tài)控制線(xiàn)內的，鼓勵通過(guò)土地整備改造為工業(yè)遺址公園。

第三節 提升公服支撐水平

踐行以“人民為中心”的發(fā)展思想，加大城市更新、土地整備在提升民生設施供給數量和質(zhì)量方面的支撐力度，著(zhù)力保障重大交通基礎設施落地，構建優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)體系，增強城市綜合承載能力，為建設兒童友好型城市和無(wú)障礙城市提供重要支撐。規劃期內通過(guò)土地整備完成不少于10平方公里的民生設施用地。

保障專(zhuān)項設施落地。落實(shí)全市各級公共服務(wù)及交通市政專(zhuān)項規劃確定的設施建設要求，增強城市綜合服務(wù)能力。加強通過(guò)城市更新、土地整備推進(jìn)的市、區級公共利益項目用地及指標傳導，確保項目用地的落實(shí)。

彌補民生設施短板。加快推進(jìn)基礎設施薄弱地區的城市更新和土地整備立項工作。進(jìn)一步提高中小學(xué)、社康中心、幼兒園、街道長(cháng)者服務(wù)中心等公共服務(wù)設施在城市更新中的配建比例與建設標準。加大政府對基礎設施用地保障的政策傾斜與資金扶持，強力推進(jìn)高中、綜合醫院、給水廠(chǎng)、水質(zhì)凈化廠(chǎng)、電力等配套設施的土地整備工作，確?；A設施優(yōu)先實(shí)施。

促進(jìn)交通系統完善。超前開(kāi)展軌道交通、快速路、城市主次干道等重大交通項目的土地整備工作，切實(shí)縮短建設周期。通過(guò)城市更新進(jìn)一步優(yōu)化次干道以下路網(wǎng)，落實(shí)相關(guān)規劃確定的公交綜合車(chē)場(chǎng)、公交首末站、轉運中心、公共停車(chē)場(chǎng)等設施。助力各項交通設施建設，探索城市更新和土地整備項目與重大交通工程統一規劃、建設和實(shí)施，提高城市更新和土地整備工作對軌道交通TOD發(fā)展的空間優(yōu)化和保障力度。

第四節 加大住房保障力度

以加快住房供應為目標，持續發(fā)揮城市更新對商品住房市場(chǎng)供應的穩定作用，加大土地整備對住房用地供應的支持力度，優(yōu)化調整住房供應結構，加強住房空間布局引導，提高居住環(huán)境品質(zhì)，切實(shí)改善人居環(huán)境。尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì )結構，城市更新片區內居民應就地、就近安置，就地、就近安置率不應低于50%。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。高度重視公共住房和保障性租賃住房建設，土地整備用地供應要向公共住房和租賃住房建設傾斜，鼓勵集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設公共住房，積極引導國有和民營(yíng)企業(yè)參與公共住房和租賃住房建設。

加大商品住房供應，提高居住空間品質(zhì)。以拆除重建類(lèi)城市更新為主，土地整備供應用地為輔，規劃期內直接供應的居住用地規模不少于5平方公里。穩步加大商品住房供應力度，逐步提高商品住房供應規模，規劃期內爭取通過(guò)城市更新和土地整備實(shí)現商品住房供應建筑面積不少于3000萬(wàn)平方米，力爭通過(guò)土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里。

表3 居住潛力用地土地整備任務(wù)分配方案

嚴格落實(shí)公共住房配建政策，優(yōu)化住房供應體系。通過(guò)拆除重建類(lèi)城市更新配建和土地整備供應籌集各類(lèi)公共住房和配套宿舍，滿(mǎn)足不同層次、多樣化的居住需求。規劃期內力爭通過(guò)城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍建筑面積不少于700萬(wàn)平方米。

表4 公共住房和配套宿舍規劃籌集任務(wù)分配方案

引導公共住房合理布局。綜合考慮項目周邊的人口結構、產(chǎn)業(yè)特征、住房需求、交通干線(xiàn)的噪聲污染情況及已有住房的結構比例等因素，合理引導公共住房布局。其中，高等院校、大型科研機構及產(chǎn)業(yè)集聚園區周邊以建設共有產(chǎn)權住房為主，軌道交通站點(diǎn)周邊等交通便利地區以建設公共租賃住房為主。

挖潛城中村住房保障職能。注重穩步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎設施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題。持續發(fā)揮城中村作為全市低成本居住空間和職住平衡穩壓器作用，鼓勵城中村規?；赓U，以滿(mǎn)足安全使用要求為前提，在完成結構安全鑒定、消防改造、地質(zhì)災害隱患排查和整改后，納入公共住房管理，彌補城市公共住房缺口。

第五節 提高產(chǎn)業(yè)空間質(zhì)量

加快工業(yè)區轉型升級，支持實(shí)體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展?？臻g保障上，全面落實(shí)“兩個(gè)百平方公里級”的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間管理要求。產(chǎn)業(yè)引導上，聚焦“20+8”產(chǎn)業(yè)集群，提升服務(wù)業(yè)發(fā)展能級，推動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)和現代服務(wù)業(yè)深度融合發(fā)展，提高經(jīng)濟質(zhì)量效益和核心競爭力，重塑產(chǎn)業(yè)鏈競爭新優(yōu)勢。

保留提升100平方公里工業(yè)區，穩定基礎制造空間，支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展。將全市約100平方公里建設形態(tài)好、建筑質(zhì)量高、占地規模較大的工業(yè)集中區域納入保留提升區，予以長(cháng)期鎖定并提升能級，全面保障對深圳具有戰略性、支撐性意義的實(shí)體產(chǎn)業(yè)空間需求，形成預期穩定、成本適中、集約高效的先進(jìn)制造業(yè)集聚區。保留提升區內用地“十四五”期間原則上不得新增納入拆除重建類(lèi)更新單元計劃和土地整備計劃，鼓勵運用綜合整治、產(chǎn)業(yè)用地容積調整等措施提升工業(yè)區能級。

表5 工業(yè)區保留提升區分配方案

連片改造45平方公里工業(yè)區，供應高端制造空間，引領(lǐng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)升級。將規劃主導功能為工業(yè)、現狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、合法用地比例較低、建筑質(zhì)量較差、開(kāi)發(fā)強度較低、用地規模較大的集中連片區域整體納入整備和連片改造區范圍，并由政府主導實(shí)施改造，引入全球科技創(chuàng )新前沿領(lǐng)域的高端產(chǎn)業(yè)，打造世界一流、產(chǎn)城融合、產(chǎn)學(xué)研一體的高端產(chǎn)業(yè)集聚區。全市通過(guò)政府主導完成約20平方公里成規模產(chǎn)業(yè)空間土地整備。通過(guò)政府統籌、政企合作，有序推進(jìn)25平方公里高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間連片改造。

表6 產(chǎn)業(yè)空間整備區和連片升級改造區分配方案

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間結構，嚴格控制新型產(chǎn)業(yè)用地規模增長(cháng)。規劃期內新增“工改M0”類(lèi)拆除重建更新單元計劃需同時(shí)滿(mǎn)足空間引導和指標管理要求。其中：

空間引導方面，要求規劃期內市場(chǎng)自主申報以M0為主導功能的拆除重建類(lèi)更新單元計劃需滿(mǎn)足以下條件之一：（1）拆除范圍內用地法定圖則規劃主導功能為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）；（2）拆除范圍內用地位于本規劃確定的“工改M0”引導區范圍內，具體見(jiàn)附圖4；（3）拆除范圍內用地位于全市已建成或近期規劃建設的軌道站點(diǎn)500米范圍內，其中部分位于軌道站點(diǎn)500米范圍的，按照符合條件用地占拆除范圍用地的比重確定M0用地規模。規劃期內通過(guò)上述第三種情形新增批準的“工改M0”計劃規模原則上不超過(guò)各區“十四五”期間M0總指標的30%。

指標管理方面，全市“工改M0”類(lèi)拆除重建更新單元計劃用地規模按照不超過(guò)400公頃進(jìn)行調控，其中370公頃分配至各區，具體分配方案見(jiàn)下表7。規劃期內各區確需突破轄區“工改M0”指標上限的，由市更新整備主管部門(mén)結合各區需求進(jìn)行統籌后上報市政府審批，統籌規模不超過(guò)30公頃。

表7 “工改M0”類(lèi)拆除重建更新單元計劃用地規模分配

各區新增計劃項目中“工改M0”用地指標按以下規則計算：（1）更新方向為M0與工業(yè)M1或商業(yè)C混合的項目，按計劃公告約定的M0用地占拆除范圍用地比重計入M0指標；（2）更新方向未約定M0比重的，若更新方向第一位為M0，則按照拆除用地面積全部計入M0指標；若更新方向第二位（含之后）為M0的，按M0用地占比50%計入指標。

規劃期內政府主導申報的“工改工”計劃（含重點(diǎn)更新單元計劃）和土地整備利益統籌項目留用地內涉及的M0用地規模，按程序批準，不占用全市及各區“工改M0”指標。

規劃期內各區批準的“工改M0”類(lèi)拆除重建更新單元計劃，應按照城市更新相關(guān)規定配建創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房，支持全市創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

第六節 優(yōu)化城市空間布局

以推動(dòng)現代化國際化創(chuàng )新型城市建設為目標，加強更新整備項目空間分布與類(lèi)型引導，促進(jìn)城市空間結構優(yōu)化、城市增長(cháng)極培育和重要空間節點(diǎn)提升，強化重大項目空間保障，有序推進(jìn)重點(diǎn)更新單元實(shí)施。

強化都市核心區和城市功能中心。大力提升都市核心區和城市功能中心的空間品質(zhì)，平衡就業(yè)崗位與居住空間，完善公共服務(wù)和基礎設施配套，推動(dòng)全市多中心、組團式發(fā)展，促進(jìn)城市形成空間均衡、特色鮮明的開(kāi)發(fā)格局。

培育重點(diǎn)發(fā)展區域。以促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展為目標，鼓勵市、區級重點(diǎn)發(fā)展區域融合利用城市更新、土地整備等存量用地二次開(kāi)發(fā)手段，助力重點(diǎn)發(fā)展區域高品質(zhì)發(fā)展，加快打造城市新增長(cháng)極，提升城市競爭力。

提升重要空間節點(diǎn)。以提高城市運行效率為方向，以區域交通樞紐、城市軌道站點(diǎn)、大型文體設施周邊為重點(diǎn)劃定城市更新和土地整備范圍，明確發(fā)展目標與要求，促進(jìn)城市功能系統改善提升。

統籌分配開(kāi)發(fā)規模。以全市國土空間規劃確定的建筑規模管控為基礎，統籌更新整備項目空間分布和類(lèi)型結構，探索構建全市及各區更新整備五年規劃建筑規模增量安排和分配機制，穩步保障全市住房供應、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級和提升公共服務(wù)水平。

強化重大項目保障。大力發(fā)揮土地整備的空間保障作用，結合城市更新等其它手段，保障重大產(chǎn)業(yè)、重大城市基礎設施、重大公共服務(wù)設施等項目用地供應。

有序推進(jìn)重點(diǎn)更新單元實(shí)施。積極落實(shí)上層次規劃要求，逐步加大政府統籌主導力度，規劃期內推動(dòng)若干個(gè)重點(diǎn)更新單元實(shí)施，優(yōu)先落實(shí)重大城市基礎設施和公共服務(wù)設施，促進(jìn)城市功能結構完善，支撐重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區發(fā)展。

第四章 公共服務(wù)和基礎設施規劃指引

結合全市國土空間規劃等上層次規劃、相關(guān)專(zhuān)項規劃、全市公共配套能力評估等內容，建立公共服務(wù)設施和基礎設施項目清單，通過(guò)城市更新和土地整備統籌落實(shí)各類(lèi)項目用地，加快構建適度超前、功能完備、安全高效的現代化公共服務(wù)設施和基礎設施系統，推動(dòng)城市向高效率運行、高質(zhì)量生活發(fā)展。

第一節 公共服務(wù)設施規劃指引

加大城市更新和土地整備對基礎教育設施的保障力度，規劃期內通過(guò)城市更新和土地整備完成基礎教育設施不少于130所，用地面積不低于203公頃，預計新增規劃學(xué)位不少于21.3萬(wàn)個(gè)。

表8 基礎教育設施配建任務(wù)分配方案

優(yōu)先推進(jìn)涉及高中教育設施的城市更新和土地整備項目，重點(diǎn)落實(shí)松崗、民治、大鵬中心區等地的高中用地，增加高質(zhì)量教育用地供給。規劃期內全市通過(guò)城市更新和土地整備保障新、改、擴建高中不少于15所，涉及用地面積約42公頃，提供學(xué)位約2萬(wàn)個(gè)。

加快推進(jìn)涉及醫療衛生設施和養老設施的城市更新和土地整備項目，擴大優(yōu)質(zhì)醫療衛生設施和養老設施供給，進(jìn)一步促進(jìn)醫療、養老資源的公平分配與設施的均衡布局。規劃期內全市通過(guò)城市更新和土地整備保障不少于8所醫院的新、改、擴建用地，涉及用地面積約21公頃，增加床位約1300個(gè);通過(guò)城市更新和土地整備保障不少于5所養老院的新、改、擴建用地，涉及用地面積約5公頃，增加床位約2000個(gè)。規劃期內積極探索綜合醫院、高中和養老院用地目標任務(wù)的互動(dòng)調整機制，高中、醫院及養老院設施任務(wù)分配方案詳見(jiàn)表9，全市重點(diǎn)落實(shí)的公共服務(wù)設施項目詳見(jiàn)附表1。

表9 高中、醫院、養老院設施任務(wù)分配方案

通過(guò)城市更新和土地整備助推全市文化、體育設施服務(wù)體系逐步完善。重點(diǎn)統籌落實(shí)市、區級公共文化、體育設施的用地，助推區域文化中心建設。加大街道級、社區級基層文體設施的配建力度，通過(guò)提高城市更新配建文化、體育設施的標準，實(shí)現基層綜合文化服務(wù)中心、社區運動(dòng)場(chǎng)地設施的全覆蓋。規劃期內全市通過(guò)城市更新和土地整備重點(diǎn)落實(shí)深圳創(chuàng )意設計館等文體設施項目用地。

第二節 市政基礎設施規劃指引

規劃期內各區政府應統籌協(xié)調市政基礎設施升級改造與城市更新和土地整備項目建設時(shí)序。加快開(kāi)展轄區市政承載能力評估，識別支撐能力薄弱地區，建立預警機制，以基礎設施承載能力作為確定城市更新和土地整備實(shí)施規模和實(shí)施時(shí)序的重要依據。在支撐能力薄弱地區優(yōu)先安排各類(lèi)市政設施的升級改造與新建，推動(dòng)設施與更新項目、整備項目同步實(shí)施，系統提升地區基礎支撐水平。

城市更新和土地整備應落實(shí)全市國土空間規劃明確的各類(lèi)市政基礎設施。加快構建雙水源雙安全供水保障體系，推動(dòng)我市應急供水保障水平的提升，統籌推進(jìn)污水收集和處理系統建設，強力推進(jìn)基礎薄弱地區的河道、水廠(chǎng)、水質(zhì)凈化廠(chǎng)等給排水設施的土地整備工作，落實(shí)南山水廠(chǎng)擴建，河道、排洪渠等防洪排澇設施，福田、沙河、龍華等水質(zhì)凈化廠(chǎng)新（擴）建工程等項目的用地。規劃期內優(yōu)先落實(shí)的市政基礎設施詳見(jiàn)附表2。

打造低碳清潔、容量充足的能源系統，強化能源儲運體系，積極推進(jìn)本地能源新、改、擴建，構建安全可靠、智慧高效的燃氣供應系統，落實(shí)福田保稅區、蛇口、南油（前海）等次高-中壓調壓站及搶險設施新建工程項目用地。加強重點(diǎn)片區的電源保障和系統優(yōu)化，通過(guò)土地整備重點(diǎn)保障坪山站、中部站等500千伏變電站，石巖、龍中等220千伏變電站新、擴建工程項目用地。

打造結構完整、全面覆蓋的通信系統，推動(dòng)綜合性通信機樓、數據中心等大型通信場(chǎng)站的落地，落實(shí)布吉、坪山、沙井等機樓新建工程項目用地。

高標準建設各類(lèi)城市固體廢物處理處置設施，逐步提升綜合利用能力和安全處置能力，落實(shí)光明能源生態(tài)園、龍華能源生態(tài)園、坪山能源生態(tài)園及配套飛灰處置場(chǎng)地、老虎坑灰渣處置場(chǎng)等項目用地，規劃預留紅花嶺危險廢物和醫療廢物焚燒處置擴建用地。

強化“地上地下”聯(lián)動(dòng)更新實(shí)施，重點(diǎn)對福田、羅湖、南山、寶安、光明等轄區的市政管網(wǎng)進(jìn)行升級改造。統籌開(kāi)展高壓線(xiàn)入地和地下綜合管廊建設，消除安全隱患，改善城市景觀(guān)，提升系統整體承載能力。試點(diǎn)結合城市更新項目配套建設分散式建筑中水回用設施，實(shí)施污水源頭減量。

第三節 城市交通系統規劃指引

規劃期內各區政府應重點(diǎn)落實(shí)全市國土空間規劃明確的各類(lèi)交通基礎設施，積極協(xié)調城市交通設施與城市更新、土地整備項目建設時(shí)序。加快開(kāi)展轄區交通承載能力評估，識別擁堵地區和交通設施供應不足地區，建立預警機制，以承載能力作為確定更新規模、更新整備項目時(shí)序安排的重要依據。在交通承載能力不足地區優(yōu)先安排各類(lèi)交通設施的建設，結合聲環(huán)境功能區劃要求合理規劃，滿(mǎn)足各類(lèi)交通設施需求，系統提升轄區交通支撐水平。

結合城市更新和土地整備工作，助推干線(xiàn)道路建設，加快主次干道、支路網(wǎng)建設，打通斷頭路，改善片區微循環(huán)。加強城市客貨運場(chǎng)站建設，落實(shí)物流場(chǎng)站用地供應，提升城市生產(chǎn)、生活服務(wù)水平。規劃期內優(yōu)先落實(shí)的道路交通及設施項目詳見(jiàn)附表3。

強化軌道交通“主干”地位，統籌更新與整備兩種實(shí)施手段，落實(shí)和預留贛深、深汕等國家鐵路和穗莞深、深汕、深大等城際鐵路的建設空間。超前謀劃軌道五期線(xiàn)路及配套設施用地的城市更新和土地整備工作。加快完成軌道四期調整建設，促進(jìn)常規公交和軌道系統的整合，構建可靠、快速、便捷的高品質(zhì)公交網(wǎng)絡(luò )體系，為市民提供“門(mén)到門(mén)”的全出行鏈。規劃期內優(yōu)先落實(shí)的軌道交通設施詳見(jiàn)附表4。

結合軌道交通站點(diǎn)以及公共開(kāi)敞空間，設置自行車(chē)停車(chē)處，嚴格落實(shí)建筑物自行車(chē)停車(chē)設施配建標準，鼓勵開(kāi)放建筑退界空間，并與人行道一體化設計，改善步行交通環(huán)境，優(yōu)化慢行交通系統。結合地下空間建設與立體開(kāi)發(fā)，建設空中連廊、地下通道，加強慢行系統與周邊建筑及公共空間的融合，打造立體步行街區，實(shí)現人車(chē)分流。

第四節 城市安全能力提升指引

規劃期內各區政府應結合城市安全保障目標，在轄區范圍內優(yōu)先推進(jìn)防災減災重點(diǎn)工程建設，結合城市更新和土地整備開(kāi)展公共安全工程和防治設施建設，鞏固城市安全防線(xiàn)，提升城市綜合防災水平。統籌規劃監測、救援、避難等防災減災救災設施，盡快落實(shí)消防應急救援實(shí)戰基地和光明氣象觀(guān)測基地等設施，滿(mǎn)足城市綜合防災需求。

著(zhù)力完善城市安全保障體系，各區政府應保障各類(lèi)隱患地區的城市更新和土地整備工作的安全。油氣管線(xiàn)等危險化學(xué)品場(chǎng)所周邊的更新整備項目，須滿(mǎn)足相關(guān)法律法規、標準規范等要求，保障居民生產(chǎn)生活安全。

位于羅湖、龍崗、坪山等區域的地震斷裂帶區域，應在更新整備實(shí)施前開(kāi)展地質(zhì)條件評價(jià)。存在易澇風(fēng)險的區域，應加強源頭減排、排水管渠和排澇除險等設施的建設。存在易塌陷、地質(zhì)滑坡風(fēng)險的龍崗中心、坑梓中心、葵涌中心、蛇口、羅湖二線(xiàn)插花地、大梅沙、大浪等區域，應同步開(kāi)展公共安全工程和防治設施建設，并適當降低項目的開(kāi)發(fā)強度。

第五章 規劃結構與分區指引

規劃期內通過(guò)城市更新和土地整備合理引導建筑增量分配，不斷優(yōu)化城市建設用地結構。本規劃確定的更新整備分區指引包含城市更新空間范圍、土地整備空間范圍和更新整備融合空間范圍三類(lèi)。積極銜接《關(guān)于打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間 促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施方案》），劃定工業(yè)區保留提升區、連片改造區和土地整備區。

第一節 城市更新和土地整備結構指引

規劃期內通過(guò)城市更新和土地整備規劃引導建設用地和建筑規模結構不斷優(yōu)化，重點(diǎn)保障公共服務(wù)與基礎配套用地面積，大力提高居住與產(chǎn)業(yè)建筑面積，嚴格控制新增商業(yè)（含研發(fā)和辦公）建筑面積。其中，居住用地和建筑面積比例不少于50%，商業(yè)（含研發(fā)和辦公）建筑面積比例不高于20%，產(chǎn)業(yè)建筑面積比例不少于30%。

第二節 城市更新空間范圍劃定與管理

城市更新空間范圍包括限制拆除重建區和允許拆除重建區，具體劃定和管理要求如下：

1．限制拆除重建區和允許拆除重建區的劃定

城市更新限制拆除重建區包含以下三種情形：（1）位于城中村綜合整治分區和工業(yè)區保留提升區范圍的；（2）位于成片舊住宅區范圍的；（3）有嚴格建設行為控制、需政府采取手段對拆除重建類(lèi)更新進(jìn)行管控的，或位于基本生態(tài)控制線(xiàn)、橙線(xiàn)、紫線(xiàn)、文物保護范圍、歷史建筑和歷史風(fēng)貌區等范圍內的。位于城市更新限制拆除重建區的用地，原則上不得納入全市允許拆除重建區及各區拆除重建類(lèi)空間范圍，重點(diǎn)更新單元除外。

城市更新允許拆除重建區是規劃拆除范圍的引導區，范圍內不得進(jìn)行大規模拆除重建，重點(diǎn)解決完善公共服務(wù)設施、消除歷史違建、盤(pán)活存量低效用地、修復城市生態(tài)等問(wèn)題。按照市區聯(lián)動(dòng)、剛性管控、彈性管理的原則劃定城市更新允許拆除重建區，允許拆除重建區的劃定對象為更新潛力規模較大、集中成片的區域，以區塊形式劃入，單個(gè)區塊或與周邊已批更新單元計劃無(wú)縫銜接后連片的用地面積原則上不低于15公頃，同時(shí)還應滿(mǎn)足以下條件之一：（1）位于全市國土空間規劃明確的市級中心區、更新整備重點(diǎn)地區，以及市層面確定的重點(diǎn)發(fā)展片區；（2）經(jīng)公共設施供給能力評估為中小學(xué)等公共配套設施嚴重不足且基本滿(mǎn)足計劃申報條件的地區；（3）區更新職能部門(mén)擬作為重點(diǎn)更新單元推進(jìn)的潛力地區。允許拆除重建區范圍用地面積約103平方公里，具體見(jiàn)圖2。

2．限制拆除重建區和允許拆除重建區的管理要求

限制拆除重建區應嚴格落實(shí)各類(lèi)控制線(xiàn)管制要求，并對拆除重建行為實(shí)施嚴格管控。

強化允許拆除重建區的規劃引領(lǐng)作用，引導新申報的城市更新計劃項目向該區域進(jìn)行集中，提高城市更新對城市中心區、重點(diǎn)片區等區域發(fā)展的推動(dòng)作用。分區傳導和管控方面，具體包括以下內容：

一是提高分區傳導比例，各區五年規劃拆除重建類(lèi)空間范圍位于全市允許拆除重建區內的比例原則上不低于70%?？紤]到羅湖區城市更新潛力對象的現實(shí)情況，70%比例在羅湖區可視情況適當降低。

二是確定管控分區劃定規模，各區五年規劃拆除重建類(lèi)空間范圍總規模原則上不超過(guò)109.9平方公里，且與各區直接供應用地規模指標相關(guān)聯(lián)，具體分配見(jiàn)下表10。

三是適當增加分區管控彈性，預留全市新增計劃規模10%的拆除重建類(lèi)空間范圍劃定彈性指標，在規劃期內由市更新整備主管部門(mén)統籌，各區視情況提出指標落地申請，獲得審查通過(guò)后相關(guān)指標對應的用地視為自動(dòng)納入區級拆除重建類(lèi)空間范圍。該部分預留的10%彈性指標可適用于規劃期內完成城中村綜合整治分區占補平衡后進(jìn)行計劃申報的項目。

表10 區級城市更新空間范圍規模

規劃期內申報的重點(diǎn)更新單元原則上應當位于市級允許拆除重建區；如位于市級允許拆除重建區之外的，應報市更新整備主管部門(mén)審查后報市政府審批，獲得批準后增補納入允許拆除重建區范圍，通過(guò)此類(lèi)方式增補的重點(diǎn)更新單元規模原則上不超過(guò)5平方公里。各區將符合棚戶(hù)區改造政策的舊住宅區納入各區五年規劃拆除重建類(lèi)空間范圍的，應先征求市棚改主管部門(mén)意見(jiàn)。

第三節 土地整備空間范圍劃定與管理

土地整備空間范圍包括產(chǎn)業(yè)空間整備區及綜合功能整備區。

產(chǎn)業(yè)空間整備區是指為搶抓粵港澳大灣區和先行示范區建設“雙區驅動(dòng)”重大歷史機遇，支撐實(shí)體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，以“盤(pán)活空間、提質(zhì)增效、集中連片”為原則，劃定的規劃以產(chǎn)業(yè)為主導的土地整備區。具體包括《市規劃和自然資源局關(guān)于加快推進(jìn)全市較大面積產(chǎn)業(yè)空間土地整備工作的通知》劃定的33片1平方公里以上較大面積產(chǎn)業(yè)土地整

備空間，以及按照《實(shí)施方案》劃定的工業(yè)區土地整備區。具體管理要求和實(shí)施應按照上述文件執行。

產(chǎn)業(yè)空間整備區是城市更新和土地整備年度計劃任務(wù)考核的重要空間范圍。年度產(chǎn)業(yè)用地整備任務(wù)原則上應在產(chǎn)業(yè)空間整備區內落實(shí)。土地整備完成位于產(chǎn)業(yè)空間整備區范圍外且法定圖則規劃為工業(yè)用地、倉儲用地的，也可納入年度產(chǎn)業(yè)用地整備任務(wù)。

綜合功能整備區是指為全面落實(shí)“幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居、弱有所扶”的民生發(fā)展目標，加大土地整備工作對我市民生設施與住房建設等用地空間保障力度，探索劃定的土地整備區域。規劃期內，全市共劃定綜合功能整備區25片，涉及需要土地整備的用地規模為20.3平方公里。綜合功能整備區的相關(guān)管理要求和具體政策由市政府及相關(guān)部門(mén)另行制定。

表11 綜合功能整備區實(shí)施規模

第四節 更新整備融合試點(diǎn)區空間范圍劃定

借助綜合授權試點(diǎn)改革契機，以促進(jìn)城市更新和土地整

備兩種實(shí)施模式融合為目標，開(kāi)展更新整備融合試點(diǎn)區范圍劃定?！笆奈濉逼陂g，積極鼓勵各區劃定若干個(gè)更新整備融合試點(diǎn)區，作為更新整備融合創(chuàng )新政策封閉運行的試點(diǎn)范圍。劃入更新整備融合試點(diǎn)區范圍的，其按照城市更新方式實(shí)施的部分將視為符合城市更新五年規劃相關(guān)空間管控要求。

更新整備融合試點(diǎn)區實(shí)施可參照重點(diǎn)更新單元模式，試點(diǎn)區計劃和規劃由各區（含新區，下同）政府負責擬定，經(jīng)市更新整備主管部門(mén)審查后，由各區報市政府批準。規劃經(jīng)批準后，由區政府組織以公開(kāi)方式確定實(shí)施方式和實(shí)施主體。試點(diǎn)區范圍內積極鼓勵融合運用城市更新、土地整備等多種實(shí)施手段，實(shí)現片區整體發(fā)展的總體目標。

第五節 工業(yè)區保留提升區劃定與管理

為保障實(shí)體產(chǎn)業(yè)穩定發(fā)展，保留提升一批現狀基礎較好的工業(yè)區，根據《實(shí)施方案》要求劃定工業(yè)區保留提升區。

1．保留提升區管理要求

保留提升區內用地應予以嚴格保護，規劃期內原則上不得新增納入拆除重建類(lèi)城市更新單元計劃和土地整備計劃。其中，已通過(guò)城市更新計劃備案的“工改工”項目可按已批準的計劃推進(jìn)實(shí)施。

鼓勵保留提升區內用地按照相關(guān)政策開(kāi)展工業(yè)區綜合

整治類(lèi)更新及產(chǎn)業(yè)用地容積調整，具體如下：

（1）出于消除安全隱患，改善基礎設施和公共服務(wù)設施等目的進(jìn)行的綜合整治，包括修繕建筑物外觀(guān)、完善道路交通、給排水、供電、燃氣、消防安防、垃圾分類(lèi)、通信等公共服務(wù)設施、環(huán)境整治和既有建筑節能等內容，但不改變建筑主體結構和使用功能。

（2）出于消除安全隱患、完善現狀功能等目的進(jìn)行的綜合整治，可增加面積不超過(guò)現狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施；出于產(chǎn)業(yè)轉型升級需要等目的進(jìn)行的綜合整治，可采用加建、改建、擴建、局部拆建方式增加生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑面積。

（3）出于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節約集約利用，滿(mǎn)足《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節約集約利用的管理規定》條件的用地，可綜合運用加建、改建、擴建、局部拆建等手段調整產(chǎn)業(yè)用地容積。

鼓勵各區政府對保留提升區內具備條件的工業(yè)區進(jìn)行統租統管，用于安置承接因拆除重建類(lèi)城市更新或土地整備需要搬遷的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

2．保留提升區局部調整

保留提升區空間范圍實(shí)施彈性管理機制，因城市發(fā)展需要可進(jìn)行局部調整，具體應滿(mǎn)足以下情形之一：

（1）因實(shí)施法定規劃確定的重大城市基礎設施、公共服務(wù)設施或其他城市公共利益項目確需納入拆除重建類(lèi)城市更新單元計劃或土地整備計劃項目，以及近期具備可實(shí)施性的擬拆除重建類(lèi)城市更新項目和土地整備項目的實(shí)施需要。

（2）因法定圖則或其它法定規劃調整，需調整保留提升區內已通過(guò)更新單元計劃備案項目主導更新方向的。

（3）因位于國土空間規劃、法定圖則等法定規劃確定的城市控制性區域，需按照相關(guān)管控要求開(kāi)展建設用地清退與生態(tài)修復的用地。

各區可按年度對工業(yè)區保留提升區空間范圍進(jìn)行調整，原則上年度調整的總規模不得大于轄區保留提升區范圍用地面積的5%，規劃期內累積調整的總規模不得大于轄區保留提升區范圍用地面積的15%。因落實(shí)市級重大項目確需突破前述15%要求的，應報市政府批準。

保留提升區調整應制定占補平衡方案,并滿(mǎn)足以下條件：

（1）調出地塊應包含完整宗地和建筑物，調出后不得出現邊角地、夾心地和面積不足5000平方米的零散地塊，且調出后原單元內現狀工業(yè)用地面積占比應不低于60%。

（2）調入地塊應為現狀在建或已建成工業(yè)區，并滿(mǎn)足《實(shí)施方案》有關(guān)保留提升區的劃定要求，其中調入地塊屬于已批城市更新單元計劃項目的，必須是已簽訂土地出讓合同的工業(yè)用地。

（3）調入地塊應盡量集中成片，且包含完整的宗地和建筑物，總面積不得少于調出地塊總面積。

（4）調入地塊可獨立成單元或與已有單元結合，調入后形成的單元面積原則上不得小于5000平方米，且單元內現狀工業(yè)用地占比應不低于60%。

區相關(guān)職能部門(mén)負責制定占補平衡方案，報區政府審批。各區審批通過(guò)后在項目現場(chǎng)、轄區門(mén)戶(hù)網(wǎng)站及主要新聞媒體上進(jìn)行公告，抄送市規劃和自然資源部門(mén)匯總并建立臺賬，納入規劃“一張圖”系統進(jìn)行動(dòng)態(tài)維護。

第六節 工業(yè)區連片改造區劃定與管理

為保障各類(lèi)新興產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，連片改造一批現狀低效利用的工業(yè)區，根據《實(shí)施方案》要求劃定工業(yè)區連片改造區。

1．連片改造區管理要求

連片改造區內單元通過(guò)政府引導、政企合作，有序開(kāi)展以拆除重建類(lèi)城市更新為主，融合土地整備、產(chǎn)業(yè)用地提容、綜合整治等多種方式的二次開(kāi)發(fā)活動(dòng)，由各區政府結合試點(diǎn)項目先行探索實(shí)施。

連片改造區內各單元屬于福田、羅湖、南山、鹽田、大鵬等區的，單元用地面積原則上不小于15萬(wàn)平方米，其他區單元用地面積原則上不小于30萬(wàn)平方米。

連片改造區內各單元由區政府統籌制定實(shí)施方案。實(shí)施方案需明確整體改造范圍、產(chǎn)業(yè)目標定位、改造模式及意向實(shí)施主體、投資計劃安排、擬引入重大產(chǎn)業(yè)項目清單、現狀優(yōu)質(zhì)企業(yè)安排、土地供應方式、擬落實(shí)配套服務(wù)設施等內容。

連片改造區內各單元由區政府高標準開(kāi)展規劃編制工作。規劃應以經(jīng)批準的國土空間規劃、法定圖則等法定規劃為依據，傳導落實(shí)各級規劃管控要求，并符合相關(guān)政策規范。規劃應保持工業(yè)主導地位、完善基礎設施、優(yōu)化配套服務(wù)、保障產(chǎn)城融合發(fā)展，規劃工業(yè)用地占比原則上不低于50%，其中位于寶安、龍崗、龍華、光明、坪山等區的，單元內規劃工業(yè)用地應以普通工業(yè)用地（M1)為主。

連片改造區內各單元由區政府依據實(shí)施方案和單元規劃，按照相關(guān)規定合理確定參與開(kāi)發(fā)建設與運營(yíng)管理的實(shí)施主體，優(yōu)先引入在園區開(kāi)發(fā)建設與管理運營(yíng)方面有豐富經(jīng)驗的園區平臺型企業(yè)。

連片改造區內已通過(guò)城市更新單元計劃備案的項目應在后續更新單元規劃編制、實(shí)施主體確認等環(huán)節落實(shí)連片改造單元實(shí)施方案要求。

位于依據《實(shí)施方案》要求劃定并經(jīng)市政府批準的工業(yè)連片改造區范圍的，將視為納入區級拆除重建類(lèi)空間范圍，不占用區級城市更新空間范圍規模指標。

2．連片改造區局部調整

連片改造區內各單元因項目可行性、權利人意愿或其他原因短期內不具備實(shí)施條件的，由各區從嚴把關(guān)、充分研究論證，經(jīng)科學(xué)決策后按程序對單元范圍進(jìn)行局部調整。

各區連片改造區在規劃期內累積調整的總規模原則上不得大于轄區相應分區范圍用地面積的 30%，且調整后相應分區規模應不小于《實(shí)施方案》的轄區分配指標規模。

連片改造區調整后形成的單元應滿(mǎn)足《實(shí)施方案》有關(guān)連片改造區的劃定要求，且不得低于相應分區的最小單元規模以及規劃工業(yè)用地最小比例要求。

區相關(guān)職能部門(mén)負責制定調整方案，報區政府審批。各區審批通過(guò)后抄送市規劃和自然資源部門(mén)匯總并建立臺賬，納入規劃“一張圖”系統進(jìn)行動(dòng)態(tài)維護。

第七節 工業(yè)區土地整備區劃定與管理

為保障各類(lèi)新興產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，土地整備一批現狀低效利用的工業(yè)區，根據《實(shí)施方案》劃定工業(yè)區土地整備區。

1．工業(yè)區土地整備區管理要求

工業(yè)區土地整備區內單元應強化政府主導作用，強力推進(jìn)土地整備工作，由各區政府結合試點(diǎn)項目探索以“案例+政策+工具箱”的方式推進(jìn)實(shí)施。

工業(yè)區土地整備區內各單元屬于福田、羅湖、南山、鹽田、大鵬等區的，單元用地面積原則上不小于15萬(wàn)平方米，其他各區單元用地面積原則上不小于30萬(wàn)平方米。

工業(yè)區土地整備區內單元應優(yōu)先列入土地整備年度計劃，由區政府以獨立項目或拆分為多個(gè)項目的形式進(jìn)行申報。

工業(yè)區土地整備區內各單元由區政府統籌制定實(shí)施方案。實(shí)施方案需明確土地整備實(shí)施范圍、土地整備資金規模、土地整備實(shí)施方式、政府儲備用地范圍、留用土地范圍、實(shí)施時(shí)序等內容。在編制土地整備實(shí)施方案前，各區政府應組織開(kāi)展工業(yè)區土地整備區范圍內的企業(yè)用地摸查和梳理工作，全面了解片區范圍內企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況和用地用房需求，并對擬進(jìn)行安置的優(yōu)質(zhì)企業(yè)擬定安置方案。

工業(yè)區土地整備區內各單元涉及法定圖則強制性?xún)热菡{整的由區政府高標準開(kāi)展規劃編制工作。規劃應以經(jīng)批準的國土空間規劃、法定圖則等法定規劃為依據，傳導落實(shí)各級規劃管控要求，并符合相關(guān)政策規范。規劃應保持產(chǎn)業(yè)主導地位、完善配套服務(wù)、保障產(chǎn)城融合發(fā)展，規劃產(chǎn)業(yè)用地占比原則上不低于50%。

2．工業(yè)區土地整備區局部調整

工業(yè)區土地整備區內各單元因項目可行性、權利人意愿或其他原因短期內不具備實(shí)施條件的，由各區從嚴把關(guān)、充分研究論證，經(jīng)科學(xué)決策后按程序對單元范圍進(jìn)行局部調整。各區工業(yè)區土地整備區在規劃期內累積調整的總規模原則上不得大于轄區相應分區范圍用地面積的 30%，且調整后相應分區規模應不小于《實(shí)施方案》的轄區分配指標規模。

工業(yè)區土地整備區調整后形成的單元應滿(mǎn)足《實(shí)施方案》有關(guān)工業(yè)區土地整備區的劃定要求，且不得低于相應分區的最小單元規模以及規劃產(chǎn)業(yè)用地最小比例要求。

區相關(guān)職能部門(mén)負責制定調整方案，報區政府審批。各區審批通過(guò)后抄送市規劃和自然資源部門(mén)匯總并建立臺賬，納入規劃“一張圖”系統進(jìn)行動(dòng)態(tài)維護。

第六章 實(shí)施保障機制

第一節 加強更新整備融合

以綜合授權試點(diǎn)改革為契機，逐步推進(jìn)城市更新和土地整備政策的全面融合，加強模式創(chuàng )新、規則創(chuàng )新和體制創(chuàng )新，建立融合統一、公平有序、科學(xué)高效的存量空間統籌利用新體系。

高質(zhì)量編制更新整備年度計劃。以更新整備年度計劃為抓手，加快推進(jìn)更新整備工作統籌融合，在年度計劃編制和管理中打通城市更新和土地整備移交政府儲備用地、直接供應用地等任務(wù)和指標的互認路徑。加強年度計劃的統籌作用，對于產(chǎn)業(yè)空間整備任務(wù)完成情況較好的區，探索增加拆除重建類(lèi)空間范圍彈性指標等激勵機制。

探索空間騰挪置換和指標互動(dòng)政策創(chuàng )新。打破宗地位置限制，構建允許利用政府儲備地與市場(chǎng)主體或原權利人的留用土地進(jìn)行騰挪置換的機制，加大空間統籌力度；探索在城市更新“飛地政策”、土地整備利益統籌等政策基礎上進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng )新，擴大指標轉移范圍，細化騰挪置換規則，解決項目碎片化、畸零化的問(wèn)題。

加強更新整備補償標準統籌。動(dòng)態(tài)修訂住宅類(lèi)房屋征收基準價(jià)格，參考市場(chǎng)標準出臺廠(chǎng)房和商業(yè)征收基準價(jià)格，建立征收補償基準價(jià)格動(dòng)態(tài)調整機制，加強征收基準價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的接軌；結合改造類(lèi)型和片區地價(jià)水平等因素制定更新整備項目拆建比和拆賠比參考標準，作為各類(lèi)項目容積校核的重要依據，縮小不同項目之間的利益差異；構建統一的合法用地和歷史用地處置規則，加強更新整備的利益協(xié)同。

加強更新整備的規劃統籌。以國土空間規劃標準單元為抓手，統籌城市更新和土地整備等存量規劃。標準單元對上落實(shí)上層次規劃剛性管控指標，橫向對接法定圖則在存量地區關(guān)于開(kāi)發(fā)功能、建筑總量、配套設施等詳細規劃要求，對下指導標準單元內城市更新和土地整備等各類(lèi)存量規劃編制，包括指引劃定項目邊界、確定地塊劃分、明確地塊功能、建筑規模和配套設施等。

創(chuàng )新容積管理規則。重構容積核算規則，按照權責對等、精準調控的原則，綜合考慮拆建比核算、土地貢獻率轉移等要素，探索更新整備容積核算規則重構和創(chuàng )新。

第二節 優(yōu)化政策保障體系

不斷完善更新整備相關(guān)政策。落實(shí)示范區實(shí)施方案的總體要求，不斷深入探索利用存量建設用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的市場(chǎng)化機制，加快建立以產(chǎn)權為核心、利益共享為原則、實(shí)施為導向，更系統、更融合、更精準、更公平、更可持續的新一代更新整備政策體系，指導城市更新和土地整備相關(guān)工作，

保障城市低效用地再開(kāi)發(fā)工作高質(zhì)量、有序推進(jìn)。逐步完善城市更新和土地整備利益統籌計劃相關(guān)管理政策，要求在城市更新和土地整備利益統籌計劃立項階段，加強項目評估，從源頭上防止大拆大建。

完善政府主導類(lèi)城市更新實(shí)施路徑。針對連片改造升級試點(diǎn)，研究制定配套政策和規則，在連片改造范圍劃定、產(chǎn)業(yè)定位、實(shí)施主體確認、運營(yíng)主體引入等方面加大政策創(chuàng )新力度，完善工業(yè)區連片升級改造實(shí)施機制。

探索城中村綜合整治激勵措施。加強政府對全市允許拆除重建區、各區拆除重建類(lèi)空間范圍、土地整備空間范圍和城中村綜合整治分區的統籌力度，加大對城中村綜合整治的激勵機制，保障城中村綜合整治分區的發(fā)展權。綜合運用局部拆除重建、土地整備與綜合整治等多種存量用地開(kāi)發(fā)手段，積極推動(dòng)城中村綜合整治工作。

第三節 完善工作組織保障

規范城市更新和土地整備工作流程。明確城市更新全鏈條審批環(huán)節、標準和時(shí)限，并及時(shí)向社會(huì )公開(kāi)。進(jìn)一步完善更新項目的批后監管程序，完善公共配套設施用地的審批、入庫、出庫、建設、移交等環(huán)節。落實(shí)《深圳市人民政府關(guān)于規劃和自然資源行政職權調整的決定》（深圳市人民政府令第327號）等文件要求，深入推進(jìn)“強區放權”工作，進(jìn)一步優(yōu)化土地整備項目審批流程，推動(dòng)留用土地、征地返還用地、安置房用地等涉及的用地報批、規劃許可、土地出讓等審批職權調整至區政府（含新區管委會(huì )，下同）行使，探索將置換用地等審批職權調整至區政府行使，提高項目審批效率。

穩步完成兩個(gè)五年規劃之間的過(guò)渡期銜接。更新整備“十四五”規劃批準前的過(guò)渡期，各區審批通過(guò)的更新單元計劃項目將繼續沿用各區城市更新“十三五”規劃確定的拆除重建類(lèi)空間范圍。全市更新整備“十四五”規劃涉及各項指標的統計自2021年1月1日起算，各區更新整備“十四五”規劃編制涉及的更新整備空間范圍圖中已批城市更新單元計劃范圍統一截止時(shí)間節點(diǎn)為2020年12月31日。

搭建規劃定期評估和規劃調整機制。為提高規劃的科學(xué)性、合理性和可操作性，要求建立系統的五年規劃評估制度，定期對本規劃實(shí)施情況進(jìn)行評估和檢討?？紤]到未來(lái)發(fā)展的不確定性，應增加規劃彈性；該規劃經(jīng)批準印發(fā)后，市規劃和自然資源局可結合全市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，以及根據規劃實(shí)施評估情況，在規劃期內開(kāi)展兩次規劃調整工作。

精簡(jiǎn)審批環(huán)節，創(chuàng )設綠色通道。對規劃期內重大產(chǎn)業(yè)升級與民生保障項目，探索開(kāi)通綠色通道。對工業(yè)區連片改造和土地整備項目，探索更新整備環(huán)節精簡(jiǎn)優(yōu)化。對更新配建

保障性住房、創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房等項目，探索立項審批簡(jiǎn)易程序，保障與更新項目同步實(shí)施。

不斷完善城市更新和土地整備公眾參與機制。將公眾參與貫穿于城市更新和土地整備政策與計劃制定、規劃編制、項目實(shí)施與監管的全過(guò)程，形成多方互動(dòng)、和諧共贏(yíng)的社會(huì )參與機制。

優(yōu)化土地整備土壤環(huán)境調查工作機制。切實(shí)做好土壤環(huán)境保護工作，加強生態(tài)環(huán)境部門(mén)對土壤環(huán)境調查工作的統籌作用，對已入庫儲備的土地，開(kāi)展土壤環(huán)境調查專(zhuān)項行動(dòng)；對即將入庫儲備的土地，嚴格落實(shí)《中華人民共和國土壤污染防治法》，按照“誰(shuí)污染、誰(shuí)治理”的原則，開(kāi)展土壤環(huán)境調查工作，并加強日常監督、處罰。

第四節 強化監督考核機制

健全動(dòng)態(tài)監管與計劃清理機制。加強城市更新和土地整備利益統籌項目的動(dòng)態(tài)監管，參考城市更新單元計劃有效期的管理機制，搭建常態(tài)化的計劃清理或調出機制，各區政府按規定對符合清理條件的城市更新和土地整備利益統籌項目采取調出措施，建立促進(jìn)項目實(shí)施的倒逼機制。

完善防止大拆大建的監督檢查機制。探索搭建城市更新和土地整備利益統籌計劃涉及“大拆大建”的各區自查評估機制。完善城市更新和土地整備利益統籌項目“不大拆大建”的監督檢查機制，及時(shí)開(kāi)展專(zhuān)項檢查，不定期開(kāi)展抽查。將不大拆大建工作納入全市考核體系，對涉及大拆大建的活動(dòng)或項目，要求限期徹底整改，并對相關(guān)責任人和責任單位作出處理。

強化年度計劃分配和實(shí)施。規劃期內，按照年度提前制定推動(dòng)規劃實(shí)施的行動(dòng)方案，將用地供給目標、土地整備實(shí)施目標、工業(yè)區升級改造目標、各類(lèi)公共設施建設目標、公共住房籌集目標等任務(wù)合理分配至每年度。

搭建城市更新計劃指標的總量限定和流量管控機制。為進(jìn)一步提升城市更新的實(shí)施率，提高城市更新計劃質(zhì)量，全面鼓勵加快更新整備用地出讓速度，將城市更新計劃規模與更新整備直接供應規模進(jìn)行掛鉤，搭建“流進(jìn)”與“流出”相關(guān)聯(lián)的流量調節機制。其中，建議各區當年度新增更新計劃批準規模原則上不超過(guò)轄區前一年度更新整備用地直接供應規模的2.5倍與當年度更新計劃清理或調出規模的2倍之和，超出上述之和的更新計劃項目將不予備案。為加強與當前計劃管理機制的銜接過(guò)渡，從2022年開(kāi)始探索搭建上述流量管控機制，重點(diǎn)更新單元不納入上述流量管控。

完善實(shí)施績(jì)效考核機制。根據城市更新和土地整備任務(wù)分工、進(jìn)度要求，落實(shí)區級及市級職能部門(mén)責任，實(shí)施年度考核，并將考核成績(jì)納入年度績(jì)效。完善考核內容，搭建年度分配總規模完成率、計劃項目實(shí)施率等綜合考核機制；實(shí)

現數量考核和質(zhì)量考核并舉，將重點(diǎn)更新單元、重大產(chǎn)業(yè)空間、重大公共利益項目實(shí)施情況一并納入考核目標。

完善定期通報機制。市更新整備主管部門(mén)定期統計各區更新整備各項工作推進(jìn)情況，搭建城市更新和土地整備的統一通報平臺，督促更新整備各項目標與任務(wù)落實(shí)，并定期向市委、市政府報告。

（內容來(lái)源：深圳市規劃和自然資源局、深圳市發(fā)展和改革委員會(huì )）