建筑設計前期方案優(yōu)化不能夠單純的強調節約成本，應從綜合性考慮出發(fā)，注重設計的科學(xué)性、技術(shù)的合理性和先進(jìn)性。設計中既要反對片面強調節約，忽視技術(shù)上的合理要求，使項目達不到功能的傾向，又要反對重視技術(shù)，輕經(jīng)濟，設計保守的浪費現象。設計人員要以提高價(jià)值為目標、以功能分析為核心、以系統觀(guān)念為指針、以總體效益為出發(fā)點(diǎn)，從而真正達到設計優(yōu)化效果。

我們的作業(yè)方式是本著(zhù)分析問(wèn)題，提出問(wèn)題、解決問(wèn)題的基本原則對項目進(jìn)行全程剖析，然后提出詳細的優(yōu)化對比方案和可行性?xún)?yōu)化設計建議。下面我們就以市面上銷(xiāo)量為主的住宅項目為例進(jìn)行深入探討，摸索前期方案進(jìn)行優(yōu)化設計的基本策略和方法。

優(yōu)化設計依據：現狀項目設計成果、項目規劃設計要點(diǎn)、設計任務(wù)書(shū)、項目地塊現狀情況及周邊配套設施情況，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)對項目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品客戶(hù)群體分析定位、相關(guān)的法律法規及當地的日照、城市技術(shù)管理規定等。

規劃設計優(yōu)化

從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，一個(gè)規劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著(zhù)一個(gè)項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個(gè)規劃設計方案？評價(jià)分析一個(gè)規劃設計方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？根據我們的實(shí)踐經(jīng)驗，對規劃設計方案的評價(jià)分析應該把握以下幾個(gè)基本原則：

一、規劃設計必須以人為本，以住戶(hù)的生活舒適方便為本，這應該是最高原則。

“規劃方案無(wú)小事”，一個(gè)細節留下麻煩，住戶(hù)會(huì )抱怨一輩子，這些細節就顯示出設計師完全沒(méi)有從住戶(hù)的方便舒適角度去考慮問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單的從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設計，犯了一條大忌。

二、規劃設計方案必須符合設計定位，不要偏離定位去追求一切不切合實(shí)際的東西。

項目定位是一個(gè)項目的根本大綱，框定了我們的規劃設計方向，背離定位就會(huì )做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶(hù)型白領(lǐng)社區，價(jià)位適中，檔次中等，但設計院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀(guān)設計，在大約一萬(wàn)平米的中庭里，布置了“地中?！?、“愛(ài)情?！?、“波羅的?！?，連成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、五個(gè)水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀(guān)設計配置！粗劣計算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運轉費用更是高的可怕，這樣一個(gè)中檔小區，向業(yè)主收錢(qián)的管理費是有限的，而單是水景的運轉費用，一年就需付出三十多萬(wàn)元！誰(shuí)來(lái)承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的典型例子。

三、規劃設計要充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便。

現在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤(pán)項目成本的一個(gè)重要方面，“買(mǎi)不買(mǎi)房看環(huán)境，掏不掏錢(qián)看戶(hù)型，滿(mǎn)不滿(mǎn)意看管理”。以前設計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現在策劃項目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問(wèn)題。湖南株洲的明珠花園，最初的規劃設計方案是上海一家設計院提供的，以一個(gè)湖為中心，湖周?chē)且蝗Κ殫潉e墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計的想法很簡(jiǎn)單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。但是他沒(méi)有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都從別墅的花園、門(mén)前甚至窗前走過(guò)才能到達湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門(mén)前屋后紛紛來(lái)去的干擾，個(gè)人隱私無(wú)法得到有效保護。后來(lái)調整了規劃方案，把一個(gè)湖變?yōu)閮蓚€(gè)湖，內湖是別墅區獨享，外胡是小區業(yè)主共享。這樣，別墅單獨成區，物業(yè)管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。

四、規劃設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營(yíng)銷(xiāo)的方便。

營(yíng)銷(xiāo)在規劃設計上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣(mài)點(diǎn)，一個(gè)是賣(mài)相。賣(mài)點(diǎn)要實(shí)在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣(mài)點(diǎn)是戶(hù)型設計，所有的戶(hù)型都是錯層，每戶(hù)送20平米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶(hù)型，買(mǎi)一送一”。而在那些戶(hù)型比較一般的項目上，設計師力求環(huán)境景觀(guān)園林設計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設計方案并未考慮到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的賣(mài)相，在小區布局和分期建設方面都只考慮居住和施工的方便。后來(lái)有人提出“先做賣(mài)相”的觀(guān)點(diǎn)，堅持要求項目開(kāi)盤(pán)時(shí)必須完成一個(gè)漂亮的小區大門(mén)、一條主軸景觀(guān)商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì )所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開(kāi)發(fā)商按照他們的要求，首先在一期施工中完成這五個(gè)工程，項目就具備了良好的賣(mài)相?，F在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀(guān)園林，目的就是為了營(yíng)銷(xiāo)的需要。開(kāi)發(fā)商只有完成銷(xiāo)售才能實(shí)現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。

五、規劃設計除了遵循專(zhuān)業(yè)規范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還要盡量考慮中國傳統建筑景觀(guān)學(xué)說(shuō)中的基本禁忌。

一般來(lái)講，容積率、建筑密度、綠地率等技術(shù)要點(diǎn)都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建筑景觀(guān)學(xué)說(shuō)，很多設計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問(wèn)題。另外在樓盤(pán)規劃和戶(hù)型設計方面，關(guān)于路沖、角沖、門(mén)沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。

六、規劃設計還必須滿(mǎn)足“掏干吃?xún)簟庇米阒笜耍ㄓ米闳莘e率和建筑密度）的原則。

1）用足容積率：損失可銷(xiāo)售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤；

1.1容積率是通過(guò)控制性詳規過(guò)程中的設計與測算得出的此地塊的用地開(kāi)發(fā)強度，具有一定的科學(xué)性，規劃出一份足額容積率的總圖應該是可以操作的。

1.2影響容積率的幾個(gè)客觀(guān)因素：日照規范、間距要求、退紅線(xiàn)要求、限高要求等。也有人為操作因素：不利地塊的利用度，單體樓型的選擇等。

2）用足建筑密度：損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間；

2.1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)。首層戶(hù)型（贈送私家花園）是項目賣(mài)家最高的戶(hù)型，項目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費掉。好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。

3）用足地方法規的邊界

3.1利用挑空陽(yáng)臺不計面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈送面積，驗收后改成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用2.2米以下不計建筑面積的規定，可將半地下室墊高至2.2米以?xún)?，贈送給客戶(hù)，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)，驗收后將墊層清除，改為房間。贈送空間的樓板改為花架，等驗收后封上改為房間。

七、規劃設計還必須實(shí)現貨值最大化原則。

1）不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模式推演；

2）運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間；

3）資源利用最大化，盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶(hù)型比例，擴大溢價(jià)范圍；

4）盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N(xiāo)售面積。

八、規劃設計偶爾還會(huì )采用“拿來(lái)主意”思想原則。

1）利用產(chǎn)品庫中的成熟產(chǎn)品進(jìn)行復制，速度快、風(fēng)險低；

2）使用模塊產(chǎn)品和組團復制；

3）會(huì )所、幼兒園等配套設施復制成熟模塊。

九、規劃設計同時(shí)還需深入考慮以下幾點(diǎn)內容：

1）我們有沒(méi)有發(fā)掘到地塊最大的優(yōu)勢？

2）我們有沒(méi)有把最好的景觀(guān)、朝向資源給最好的戶(hù)型？同時(shí)保證均好性；

3）我們戶(hù)型分布與設計是否有更好的方案？

4）我們的商業(yè)是否最有利于銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)？金角銀邊是商業(yè)設計的基本法則；

5）我們的建筑形象和環(huán)境設計是否創(chuàng )造了更好的賣(mài)點(diǎn)？是否有更好的展示內容和條件？

6）我們的產(chǎn)品設計是不是從客戶(hù)的需求出發(fā)而設計？

十、規劃設計中路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細化調整：

1）規劃設計中道路布局是龍頭，區內主干道不宜靠近建筑，沿途應有景觀(guān)布置；彎曲的主干道有利于景觀(guān)的變化，而且也便于限制車(chē)速；建筑物的出入口應通過(guò)次級道路與主干道連接；住宅前后的三級道路應創(chuàng )造條件設計成盡端形式；形成私密到半私密半開(kāi)放到開(kāi)放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規劃還須注意轉彎半徑、路口的視線(xiàn)遮擋、車(chē)燈和噪聲干擾、人車(chē)交叉穿越等細部的設計。

2）要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設計必須提早加入。為給環(huán)境設計的創(chuàng )新提供空間條件，在不違反規劃技術(shù)規定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動(dòng)，使二者兼顧。

3）以鳥(niǎo)瞰的俯視眼光去審視規劃圖或規劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點(diǎn)高度，像行路人或乘車(chē)人一樣地走近或走進(jìn)規劃模型，甚至登上陽(yáng)臺，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺(jué)視線(xiàn)是否遮擋，視野是否開(kāi)闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺(jué)。特別是板式建筑群，從俯視的視角去看，各列建筑前后錯位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。

業(yè)內人士常說(shuō)：“一個(gè)項目成敗的70%在于前期策劃”。這個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標消費群定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷(xiāo)概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規劃設計方案中體現出來(lái)。開(kāi)發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

戶(hù)型設計優(yōu)化

什么樣的戶(hù)型是好戶(hù)型呢？這個(gè)其實(shí)沒(méi)有一個(gè)真正意義上的標準，因為不同的人員考慮戶(hù)型的切入點(diǎn)和著(zhù)眼點(diǎn)不同。

一、開(kāi)發(fā)商認為：好的戶(hù)型能相對較快的的進(jìn)行去化，這樣就能節省相對較多的成本和時(shí)間，直接轉化為項目利潤；好的戶(hù)型能賣(mài)出更高的單價(jià)，提高銷(xiāo)售利潤；好的戶(hù)型可以進(jìn)行大規模的復制，節約了產(chǎn)品研發(fā)成本以及項目實(shí)際操作時(shí)間，這些可以很容易轉化為利潤。

二、客戶(hù)認為：一套好的戶(hù)型，必須做好“通”、“透”工作；一套好的戶(hù)型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽(yáng)光能照耀房間，如有不便之處，則必須首先滿(mǎn)足客廳和主臥朝南。當小區周邊有著(zhù)極好的景觀(guān)資源時(shí)，戶(hù)型設計可能會(huì )打破傳統的朝向布局而以景觀(guān)朝向面為主，這時(shí)首先也是安排客廳和主臥室朝向景觀(guān)面。

三、設計師如何看待戶(hù)型：

1）戶(hù)型定位，沒(méi)有最好的戶(hù)型，只有最合適的戶(hù)型，任何戶(hù)型只有滿(mǎn)足了他的目標客戶(hù)的需求，客戶(hù)喜歡的就是最好的戶(hù)型。因此設計師首先需要幫助開(kāi)發(fā)商研究戶(hù)型定位，在定位明確的情況下才能進(jìn)行戶(hù)型設計。

2）戶(hù)型設計需要生活經(jīng)驗，戶(hù)型設計主要在于生活功能的設計?？蛷d、廚房、餐廳、書(shū)房、臥室、衛生間各有不同的功能要求。

3）戶(hù)型設計要與市場(chǎng)同步，由于戶(hù)型是學(xué)術(shù)和商業(yè)結合，設計師和開(kāi)發(fā)商交流的過(guò)程是矛盾最集中的地方。設計師往往專(zhuān)注產(chǎn)品本身，比如外觀(guān)、造型等，因為戶(hù)型平面設計在一定程度上影響外部造型，所以有很多設計師往往為了造型的需要而隨意改變戶(hù)型，這就導致了戶(hù)型設計的不合理性。

4）均好性是戶(hù)型勻稱(chēng)的標志，這一點(diǎn)，對于占了戶(hù)型中主要面積的起居室顯得非常重要。

四、如何判斷戶(hù)型的好壞與否：

1）面積配比的均好性：包括各空間、居室的開(kāi)間和進(jìn)深的尺度，面積的配比等；

2）空間分離的細致性：包括動(dòng)靜分離、干濕分離、公私分離、主次分離、流線(xiàn)分離等；

3）空間布局的合理性：包括門(mén)窗的位置，墻面的尺度，由此而影響的通風(fēng)、采光、觀(guān)景，以及生理和心理干擾等；

4）面積利用的有效性：包括家具和器具的安放，交通動(dòng)線(xiàn)的組織等。

五、提煉戶(hù)型設計賣(mài)點(diǎn)：通過(guò)鉆國家技術(shù)規范的空子，采用“偷”的方式提高產(chǎn)品的高附加值。戶(hù)型偷面積已成為在競爭中取得優(yōu)勢的重要手段，對客戶(hù)的吸引力非常大，有很大的創(chuàng )新開(kāi)發(fā)潛力。

六、核心筒設計基本原則：在滿(mǎn)足規范和實(shí)用的前提下，盡量做到自然通風(fēng)、采光，爭取公攤面積最小。

我們如何在保留戶(hù)型舒適度的前提下，怎么做到盡可能的節省成本。這是我們戶(hù)型優(yōu)化的終極目標。

建筑立面

建筑立面設計是在符合功能和結構構造要求的基礎上對建筑空間造型的進(jìn)一步美化。擴初方案審批之前，優(yōu)化方向重在立面方案的比較，擴初方案審批通過(guò)之后，側重在立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。

建筑外立面優(yōu)化設計的基本原則：

一、大眾性原則：所謂建筑外立面優(yōu)化設計的大眾性原則，指的就是在對建筑的外立面進(jìn)行設計時(shí)，不能只是一味地追求個(gè)性，必須要根據當前的文化、經(jīng)濟以及社會(huì )的發(fā)展來(lái)對建筑的外立面進(jìn)行設計，建筑師在設計的過(guò)程中也必須根據人們的審美觀(guān)念和生活經(jīng)驗，從大眾的角度進(jìn)行考慮，使得建筑外立面最終的裝飾設計能夠與大眾觀(guān)念相結合。

二、地域性原則：不同地區和不同民族的建筑特色也是不相同的，這種建筑特色的不同也正是建筑地域性的基本表現，在地域性的原則當中，自然資源的主要表現就是建筑物構建手法的不同、建筑所在地域的光線(xiàn)不同以及建筑物所在地域的地形不同，在對建筑外立面進(jìn)行裝飾設計時(shí)，必須要充分考慮到地域的特色，將不同地區的民族特色充分展現出來(lái)，并且能夠使居住者在情感上產(chǎn)生家的感覺(jué)。

三、時(shí)代性原則：建筑外立面的裝飾原則不能只考慮單方面的因素，必須要著(zhù)眼于整個(gè)時(shí)代，依據社會(huì )的時(shí)尚元素找到相關(guān)的建筑設計靈感，并且要爭取不斷超越現有的時(shí)尚觀(guān)點(diǎn)。就當前的建筑外立面設計而言，建筑設計的時(shí)代性主要有兩點(diǎn)表現：一種是傳統的設計，另一種就是經(jīng)典時(shí)尚的設計，建筑外立面的裝飾設計必須要有一定的時(shí)代性，否則即使再完美，也會(huì )變得沒(méi)有觀(guān)賞價(jià)值。建筑外立面的裝飾設計與傳統設計和經(jīng)典設計都是相輔相成的，同時(shí)也是不可分離的。

現代住宅建筑外立面造型優(yōu)化設計應以建筑物的實(shí)用性、使用功能和結構構造要求為基礎，考慮造型中點(diǎn)、線(xiàn)、面、體各元素的配合，在建筑材料、色彩及造型下體現建筑物的風(fēng)格及設計師的設計思想。

建筑立面造型優(yōu)化是一項復雜的系統工程：建筑優(yōu)化設計是一門(mén)集技術(shù)、藝術(shù)相結合的產(chǎn)物。其中立面優(yōu)化只是其中的一部分，它是展現給大眾最直觀(guān)的一部分，固然很重要，但歸根結底它最大的功能是供人來(lái)使用。所以我們在做優(yōu)化設計時(shí)，在滿(mǎn)足各種規范、功能要求的前提下，同時(shí)也關(guān)心它的舒適度、經(jīng)濟性、節能環(huán)保等各項指標，這樣才能優(yōu)化出更完美的作品。